Navarra compra casi un tercio de vivienda nueva; Ceuta apenas un 11 %: el mapa de la obra nueva en España

Qué mide este indicador

El porcentaje de vivienda nueva sobre el total de compraventas mide la actividad promotora relativa de cada comunidad autónoma. Un porcentaje alto indica que hay construcción de obra nueva que llega al mercado y encuentra comprador. Un porcentaje bajo señala un mercado más orientado a la segunda mano, ya sea por falta de obra nueva, por precios altos o por una demanda débil de nuevas promociones.

Conviene leer el dato con cuidado. No mide cuánta vivienda se construye, sino qué peso tienen las viviendas estrenadas dentro de las que se compran y venden. Una comunidad puede edificar mucho y, aun así, mostrar un porcentaje moderado si su mercado de segunda mano mueve un volumen todavía mayor. El indicador habla de proporciones, no de ritmo constructor en términos absolutos.

De dónde sale la cifra

El origen es el INE, a través de la Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, tabla 49280, que distingue cada compraventa de vivienda según su régimen (libre o protegida) y su estado (nueva o usada). Es una fuente registral: cuenta operaciones inscritas, no anuncios ni intenciones. Eso la hace robusta, pero también la convierte en una foto de lo que ya ha pasado. Una vivienda firmada en 2024 pudo proyectarse y venderse sobre plano años antes. Volveremos sobre esta limitación al final, porque condiciona toda la lectura.

El ranking de 2024 por comunidad

Fuente: INE, Compraventa de viviendas según régimen y estado, tabla 49280.

La horquilla es amplia. Entre Navarra, en cabeza con un 29,8 %, y Ceuta, en el furgón de cola con un 11,4 %, hay 18,4 puntos de diferencia. Dicho de otra forma: en la Comunidad Foral casi tres de cada diez compraventas son de obra nueva, mientras que en Ceuta apenas una de cada nueve. El mapa de la obra nueva no es uniforme, y el promedio nacional esconde realidades muy distintas según el territorio.

Por encima del 24 % aparecen Navarra, Canarias, Andalucía y Galicia. En la zona media, entre el 18 % y el 21,5 %, se concentra el grueso de las comunidades, incluidas las dos más pobladas después de Andalucía: Cataluña (19,0 %) y la Comunidad Valenciana (18,2 %). Y por debajo del 16 % quedan Cantabria, Extremadura y Ceuta, los tres mercados más volcados en la vivienda usada.

Por qué Navarra y Canarias lideran

Navarra combina una economía industrial sólida, un crecimiento demográfico moderado pero sostenido y una buena disponibilidad de suelo. La Comunidad Foral mantiene una política de vivienda activa y promueve obra pública y privada de forma constante. Es revelador que lidere el ranking con solo 7.337 compraventas en total: no es un mercado grande, pero sí uno donde la obra nueva pesa más que en ningún otro sitio.

Canarias responde a otra lógica. La presión turística y la demanda de segundas residencias por parte de europeos del norte, británicos, alemanes y nórdicos, impulsa nuevas promociones en las islas con mayor actividad turística. Ese 27,1 % refleja en buena medida una demanda exterior que busca producto nuevo, un patrón que conecta con el mercado de compra internacional y que tiene poco que ver con las razones que explican el liderazgo navarro.

Andalucía y Galicia, justo detrás, comparten un rasgo: volúmenes elevados o medios de compraventa con una proporción de obra nueva por encima de la cuarta parte. En el caso andaluz, además, hablamos del mercado más grande del país en número de operaciones, lo que da a su 24,9 % un peso absoluto considerable.

Madrid: el mayor volumen de obra nueva con un porcentaje medio

Madrid comparte exactamente el mismo porcentaje de nueva que Castilla-La Mancha, un 21,5 %, pero con un volumen de compraventas muy superior: 77.942 operaciones frente a 30.032. Aquí se ve con claridad por qué el porcentaje engaña si se lee aislado.

En términos absolutos, Madrid es la segunda comunidad con más compraventas de vivienda nueva, 16.747, solo por detrás de Andalucía. Un porcentaje aparentemente discreto sobre una base enorme produce más obra nueva vendida que un porcentaje alto sobre un mercado pequeño. Es el mismo motivo por el que conviene cruzar siempre este indicador con el volumen de compraventas y con la evolución del precio de la vivienda: la proporción y el tamaño cuentan historias diferentes, y solo juntas dibujan el mercado real.

Extremadura y Ceuta: la demanda consume el stock existente

En las zonas con menor actividad promotora el mercado funciona casi exclusivamente con vivienda existente. No es necesariamente un problema. Puede indicar un equilibrio entre la oferta disponible y la demanda, o sencillamente que la actividad constructora se concentra en otros territorios con mayor retorno esperado para el promotor.

Extremadura (11,6 %) y Ceuta (11,4 %) cierran la tabla muy igualadas, aunque sus contextos no se parecen. Extremadura es un mercado regional con 11.033 operaciones; Ceuta, una ciudad autónoma con apenas 577, donde la escasez de suelo edificable y su tamaño geográfico limitan de raíz cualquier promoción de envergadura. En ambos casos, quien quiere comprar lo hace casi siempre sobre vivienda usada, sin que eso implique por sí mismo un mercado deprimido.

El telón de fondo: el conjunto de España en 2025

El indicador autonómico de 2024 cobra sentido al situarlo junto a la foto más reciente del país. En 2025, según el INE, en España se firmaron 714.237 compraventas de vivienda. De ellas, 155.910 fueron de obra nueva y 558.327 de segunda mano. La vivienda usada domina con holgura el mercado nacional, y ese predominio es el marco que explica por qué incluso las comunidades líderes en obra nueva se mueven por debajo del 30 %.

El reparto territorial de ese volumen también se concentra. Las grandes comunidades acumulan la mayor parte de las operaciones:

Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana lideran el volumen, con Madrid a continuación. Son los mismos mercados que en 2024 ya movían el grueso de las compraventas, y conviene retener un matiz: liderar en volumen no equivale a liderar en proporción de obra nueva. Andalucía aparece arriba en ambos planos, pero Cataluña y la Comunidad Valenciana, que mueven muchísimas operaciones, se quedaban en 2024 en torno al 18-19 % de nueva. El tamaño del mercado y su composición son dos cosas distintas.

La cifra que falta: los visados

El porcentaje de nueva en las compraventas es un indicador rezagado de la actividad constructora. Una vivienda que se vende en 2024 pudo haberse visado en 2020 o 2021. El dato complementario, el número de visados de obra nueva por habitante, reflejaría mucho mejor el ritmo de construcción actual. Su cobertura en la base de datos de viviendade.com está pendiente de completar.

Sin ese contraste, este indicador sirve para medir el peso de la obra nueva ya materializada, no la que viene. Para entender hacia dónde se mueve el mercado conviene seguirlo junto con la financiación, donde la evolución de la hipoteca marca el ritmo de la demanda, y con la fiscalidad de cada operación, que cambia según se compre vivienda nueva o usada y que puedes revisar en el hub de fiscalidad. Quien quiera repasar la diferencia entre ambos regímenes la encontrará en el glosario de obra nueva.

El takeaway: el mapa de la obra nueva en España es desigual y, sobre todo, relativo. Navarra dobla a Ceuta en peso de vivienda nueva, pero es Madrid, con un porcentaje medio sobre un volumen enorme, quien coloca casi tanta obra nueva como nadie. Y por encima de cualquier ranking autonómico domina un hecho nacional: en 2025 se vendió mucha más vivienda usada que nueva en el conjunto de España.

Fuente: INE, Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, tabla 49280.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa que una comunidad tenga un porcentaje alto de vivienda nueva?

Significa que las viviendas estrenadas pesan mucho dentro del total de compraventas firmadas en ese territorio. Suele asociarse a una actividad promotora viva que coloca producto en el mercado. No mide cuánto se construye en términos absolutos, sino la proporción de obra nueva frente a la vivienda usada en las operaciones registradas.

¿Por qué Madrid no aparece en lo más alto del ranking si vende mucha obra nueva?

Porque el ranking ordena por porcentaje, no por volumen. Madrid tiene una proporción media de obra nueva, pero su mercado es tan grande que en cifras absolutas coloca muchísimas viviendas nuevas. Un porcentaje moderado sobre una base enorme produce más operaciones que un porcentaje alto sobre un mercado pequeño como el navarro.

¿De dónde proceden estos datos y cómo de fiables son?

Proceden del INE, de su Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, tabla 49280. Es una fuente registral que cuenta compraventas efectivamente inscritas, no anuncios ni previsiones, lo que la hace muy sólida. Su limitación es que refleja operaciones ya cerradas, por lo que va por detrás del ritmo real de construcción.

¿Por qué se dice que este indicador va con retraso respecto a la construcción?

Porque una vivienda que se vende en un año determinado pudo proyectarse y visarse mucho antes. El porcentaje de obra nueva en las compraventas mide lo ya materializado, no lo que se está edificando ahora. Para captar el ritmo constructor actual haría falta el dato de visados de obra nueva, todavía pendiente de incorporar.