IBI: cómo se calcula, por qué varía entre municipios y cómo está en el top 50 capitales

Qué es el IBI y cómo se calcula

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal de carácter real y periódico que grava la titularidad o los derechos reales sobre bienes inmuebles. Se devenga el 1 de enero de cada año y se paga habitualmente en el segundo semestre. Quien figura como propietario el primer día del año responde de la cuota completa, aunque venda el inmueble en febrero. Esa regla del devengo, aparentemente menor, condiciona cómo se reparten las cargas en las compraventas y por qué conviene pactar el prorrateo en la escritura.

La fórmula de cálculo es simple:

Cuota IBI = Valor catastral × Tipo de gravamen

El valor catastral es un valor administrativo asignado por el Catastro a cada inmueble. Puede consultarse en la sede electrónica del Catastro y aparece en el recibo del IBI. Generalmente es inferior al valor de mercado, porque integra el valor del suelo y el de la construcción según ponencias de valores que no siempre se actualizan al ritmo de los precios reales. De ahí que dos pisos casi idénticos puedan arrastrar valores catastrales muy distintos según el año en que se revisó la ponencia de su zona.

El tipo de gravamen lo fija el ayuntamiento dentro de los límites legales. Para inmuebles urbanos, los límites son:

• Mínimo: 0,4 %
• Máximo general: 1,1 %
• Máximo en municipios > 100.000 hab. con revisión catastral > 10 años: 1,3 %

Quién publica los datos y qué miden

Las cifras de tipos provienen del Ministerio de Hacienda, que recopila anualmente las ordenanzas fiscales municipales y publica los tipos aplicables en el ejercicio. Es la fuente de referencia para comparar la política tributaria de cada ayuntamiento sobre un mismo terreno: el porcentaje que aplica al valor catastral. Conviene tener clara su limitación. El tipo no es la factura. La factura final depende del valor catastral de cada inmueble, que varía dentro del mismo municipio e incluso dentro del mismo edificio. Comparar tipos entre ciudades dice mucho sobre la voluntad recaudatoria de cada gobierno local, pero poco sobre lo que paga en euros un vecino concreto. Para esa lectura completa hace falta cruzar el tipo con la valoración catastral media, dato que no recoge esta serie.

Por qué varía tanto entre municipios

Los ayuntamientos tienen libertad para fijar el tipo dentro de esos límites. Las diferencias reflejan decisiones de política fiscal local: un municipio con valoración catastral alta puede aplicar tipos menores y recaudar lo mismo que otro con valores catastrales bajos y tipo alto. Por eso un tipo bajo no garantiza un recibo barato, ni un tipo alto implica siempre el recibo más caro. La ecuación tiene dos factores, y los ayuntamientos juegan con ambos según cuándo revisaron su catastro.

Los datos de viviendade.com (49 capitales y municipios grandes, vigencia 2025) muestran que el rango va del 0,183 % de Bilbao al 1,023 % de Tarragona. Para una vivienda con valor catastral de 150.000 €:

• En Bilbao: 0,183 % × 150.000 = 275 €/año
• En Tarragona: 1,023 % × 150.000 = 1.534 €/año

La diferencia: más de 1.260 €/año por la misma vivienda según el municipio. Sobre la vida de una hipoteca a 25 años, esa brecha anual se acumula en una cantidad que pesa tanto como muchos puntos de la cuota mensual del préstamo. Conviene tenerla presente al comparar hipotecas o al decidir dónde comprar dentro de un mismo entorno metropolitano.

El ranking de capitales: quién cobra más y quién menos

Más allá del binomio Bilbao-Tarragona que abre el rango del conjunto, los tipos de las capitales de provincia dibujan un mapa con patrones reconocibles. Estas son las seis capitales con el tipo urbano más alto y las seis con el más bajo en 2025:

La lectura de la parte alta no deja lugar a la vaguedad: las tres capitales con el tipo más elevado son catalanas. Gerona encabeza con 1,041 %, por delante de Tarragona (1,023 %) y Lérida (0,947 %), las tres por encima del tope general del 0,9 % que también marca Huelva. Que tres capitales superen ese 0,9 % apunta a municipios acogidos al margen reforzado para grandes ciudades con catastros antiguos. Completan la franja alta Melilla (0,8 %) y Ceuta (0,79 %), las dos ciudades autónomas.

En el extremo opuesto, la concentración es igual de nítida y tiene una explicación institucional clara: Vitoria-Gasteiz (0,336 %), Pamplona/Iruña (0,25 %) y Bilbao (0,183 %) pertenecen al País Vasco y Navarra. Sus haciendas forales regulan el IBI al margen del régimen común, lo que se traduce en los tipos más bajos del cuadro. Bilbao aplica menos de la mitad que Pamplona y apenas una sexta parte que Gerona. Entre las grandes del régimen común, Madrid (0,428 %), Zaragoza (0,4 %) y Santander (0,4 %) se sitúan en la zona templada, lejos del castigo catalán y por encima del suelo foral.

La conclusión que se extrae cruzando las dos mitades de la tabla: el territorio foral y el catastro reciente abaratan el tipo, mientras que las ponencias antiguas y la condición de gran ciudad lo empujan hacia el techo. La diferencia entre Gerona y Bilbao no es un capricho, sino el reflejo de dos modelos fiscales distintos sobre el mismo impuesto. Para situar estas cifras en el conjunto del esfuerzo fiscal de la vivienda, ayuda revisar el resto de tributos en fiscalidad.

Bonificaciones habituales

El tipo no es la última palabra. Muchos ayuntamientos establecen bonificaciones que rebajan la cuota final para determinados perfiles:

• Familia numerosa (hasta el 90 % en algunos municipios, habitualmente 25-50 %)
• Vivienda habitual (en municipios que la ofrecen, habitualmente del 10-15 %)
• VPO (hasta 50 % en algunos casos)
• Viviendas con instalaciones de energía renovable (hasta 50 %)

Las bonificaciones son optativas y varían municipio a municipio. Una ciudad con tipo alto pero bonificación generosa para vivienda habitual puede acabar resultando más barata para un residente que otra con tipo moderado y sin descuentos. Por eso el tipo de la tabla es solo el punto de partida. Antes de comprar, conviene leer la ordenanza fiscal del ayuntamiento y comprobar qué bonificaciones encajan con cada situación, porque casi ninguna se aplica de oficio: hay que solicitarlas.

Recargo por vivienda vacía

La Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda habilita a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 150 % sobre la cuota del IBI a viviendas que lleven más de 2 años vacías y pertenezcan a grandes tenedores (más de 5 inmuebles en zonas tensionadas). El recargo es opcional y requiere aprobación municipal, de modo que su aplicación real depende de que cada ayuntamiento lo incorpore a su ordenanza y de la declaración de zona tensionada. Es una palanca pensada para movilizar stock hacia el alquiler, no un tributo automático.

El takeaway: el tipo del IBI mide la voluntad recaudatoria de cada ayuntamiento, no tu recibo. La franja alta es catalana —Gerona, Tarragona y Lérida— y la baja es foral —Bilbao, Pamplona y Vitoria—; entre ambas median más de 1.260 €/año sobre la misma vivienda. Pero antes de comparar ciudades por el tipo, cruza el dato con tu valor catastral y con las bonificaciones de la ordenanza, porque ahí se decide lo que pagas de verdad.

Fuente: Ministerio de Hacienda, PDF tipos IBI 2025 (régimen común); webs de ayuntamientos para régimen foral.

Preguntas frecuentes

¿Por qué un tipo de IBI bajo no garantiza un recibo barato?

Porque la cuota multiplica el tipo por el valor catastral. Un municipio con catastro reciente y valores altos puede aplicar un tipo bajo y recaudar lo mismo que otro con valores antiguos y tipo elevado. Para saber lo que pagarás de verdad hay que cruzar el tipo de la ordenanza con el valor catastral concreto de tu inmueble.

¿Por qué las capitales vascas y navarra tienen los tipos más bajos?

Porque el País Vasco y Navarra disponen de haciendas forales que regulan el IBI al margen del régimen común aplicable al resto del Estado. Esa autonomía tributaria se traduce, en los datos de 2025, en los tipos urbanos más bajos entre las capitales analizadas, muy por debajo de la franja alta del cuadro.

¿Las bonificaciones del IBI se aplican automáticamente?

Por norma general no. La mayoría de las bonificaciones, como las de familia numerosa, vivienda habitual o instalaciones renovables, son optativas para el ayuntamiento y hay que solicitarlas expresamente cumpliendo los requisitos de la ordenanza fiscal. Conviene revisar las condiciones de cada municipio antes de comprar, porque cambian de una ciudad a otra.

¿Quién paga el IBI si vendo la vivienda durante el año?

El impuesto se devenga el 1 de enero, así que responde de la cuota anual quien figura como propietario ese primer día. Si la venta ocurre después, el comprador no está obligado legalmente a asumirlo, salvo pacto. Por eso es habitual acordar en la escritura un prorrateo de la cuota proporcional al tiempo que cada parte tiene la titularidad.