IBI: cómo se calcula, por qué varía entre municipios y cómo está en el top 50 capitales
El IBI es el impuesto municipal anual sobre la propiedad de un inmueble. Su tipo varía del 0,183 % de Bilbao al 1,023 % de Tarragona, y la cuota puede diferir en miles de euros para viviendas del mismo precio.
Qué es el IBI y cómo se calcula
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal de carácter real y periódico que grava la titularidad o derechos reales sobre bienes inmuebles. Se devenga el 1 de enero de cada año y se paga habitualmente en el segundo semestre.
La fórmula de cálculo es simple:
Cuota IBI = Valor catastral × Tipo de gravamen
El valor catastral es un valor administrativo asignado por el Catastro a cada inmueble. Puede consultarse en la sede electrónica del Catastro y aparece en el recibo del IBI. Generalmente es inferior al valor de mercado.
El tipo de gravamen lo fija el ayuntamiento dentro de los límites legales. Para inmuebles urbanos, los límites son:
- Mínimo: 0,4 %
- Máximo general: 1,1 %
- Máximo en municipios > 100.000 hab. con revisión catastral > 10 años: 1,3 %
Por qué varía tanto entre municipios
Los ayuntamientos tienen libertad para fijar el tipo dentro de esos límites. Las diferencias reflejan las decisiones de política fiscal local: municipios con valoración catastral alta pueden aplicar tipos menores y recaudar lo mismo que un municipio con valores catastrales bajos y tipo alto.
Los datos de viviendade.com (49 capitales y municipios grandes, vigencia 2025) muestran que el rango va del 0,183 % de Bilbao al 1,023 % de Tarragona. Para una vivienda con valor catastral de 150.000 €:
- En Bilbao: 0,183 % × 150.000 = 275 €/año
- En Tarragona: 1,023 % × 150.000 = 1.534 €/año
La diferencia: más de 1.260 €/año por la misma vivienda según el municipio.
Bonificaciones habituales
Muchos ayuntamientos establecen bonificaciones para:
- Familia numerosa (hasta el 90 % en algunos municipios, habitualmente 25-50 %)
- Vivienda habitual (en municipios que la ofrecen, habitualmente del 10-15 %)
- VPO (hasta 50 % en algunos casos)
- Viviendas con instalaciones de energía renovable (hasta 50 %)
Las bonificaciones son optativas y varían municipio a municipio. Antes de comprar, conviene consultar la ordenanza fiscal del ayuntamiento.
Recargo por vivienda vacía
La Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda habilita a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 150 % sobre la cuota del IBI a viviendas que lleven más de 2 años vacías y pertenezcan a grandes tenedores (más de 5 inmuebles en zonas tensionadas). Este recargo es opcional y requiere aprobación municipal.
Fuente: Ministerio de Hacienda, PDF tipos IBI 2025 (régimen común); webs de ayuntamientos para régimen foral.
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