Las hipotecas en España se han duplicado en una década: de 247.000 en 2015 a 501.000 en 2025

Una década que reconstruyó el crédito hipotecario

El número de hipotecas constituidas sobre vivienda mide cuántos préstamos nuevos firman cada año los compradores ante notario, no el valor del parque hipotecado ni el saldo vivo de deuda. Es, por tanto, un termómetro del flujo: cuánta gente accede a financiación para comprar casa en un periodo concreto. Esa distinción importa, porque un año de muchas hipotecas no equivale a un mercado sobreendeudado, sino a un mercado que se mueve.

Visto así, la cifra de 2025 cuenta una historia clara. España pasó de 246.767 hipotecas firmadas en 2015 a 501.013 en 2025. El volumen se ha multiplicado por algo más de dos en diez años. Y sin embargo, ese máximo poscrisis sigue muy por debajo del millón largo que se firmaba en el pico de 2006, lo que obliga a leer el dato con cabeza: hay recuperación, no repetición de la burbuja.

El colapso y la recuperación

En el pico de la burbuja (2006), se constituyeron en España más de un millón de hipotecas sobre vivienda en un solo año. Cuando llegó la crisis de 2008 y el crédito se cortó, el número cayó en picado. El mínimo histórico moderno se alcanzó en 2013 y 2014, con apenas 200.000-210.000 hipotecas anuales.

A partir de 2015, la recuperación fue constante, aunque lenta. El freno del Euríbor alto en 2022-2023 ralentizó el ritmo, pero no detuvo la tendencia.

Quién publica el dato y qué deja fuera

La serie procede del INE, dentro de la Estadística de Hipotecas (operación 40, tabla 76316). El INE la elabora a partir de los datos que registran los Registros de la Propiedad, de modo que cuenta hipotecas inscritas, no solicitudes ni preaprobaciones. Aquí solo se incluyen las hipotecas sobre fincas urbanas de uso vivienda, lo que excluye locales, naves, suelo y fincas rústicas. Conviene tenerlo presente al comparar con otros titulares que mezclan todo tipo de fincas y arrojan cifras más abultadas.

El indicador tiene límites. No distingue por sí solo entre compra de primera vivienda, segunda residencia o refinanciación, y un cambio de hipoteca de banco puede inflar el recuento sin que haya una compraventa nueva detrás. Por eso, para entender el acceso real a la vivienda, este número se lee mejor junto al precio de la vivienda y a las condiciones de financiación vigentes, no aislado.

La serie desde 2015

Fuente: INE — Estadística de Hipotecas, tabla 76316. Solo hipotecas sobre fincas urbanas vivienda.

La tabla deja ver una progresión con dos baches. De 2015 a 2019 el avance es ininterrumpido: cinco años seguidos al alza hasta rozar las 361.000 firmas. Luego llegan los dos sobresaltos, 2020 y 2023, que el mercado absorbe y supera. El salto de 2024 a 2025 es el más llamativo: de 425.522 a 501.013, el primer año de la serie revisada que supera el medio millón de hipotecas.

2020: la pandemia ralentiza pero no revierte

La pandemia de 2020 redujo el volumen un 6,5 %, pero la recuperación fue inmediata. El año 2021 fue el mejor desde el inicio de la serie revisada, con 418.000 hipotecas, impulsado por tipos en mínimos históricos (Euríbor en −0,5 %) y el efecto diferido de demanda acumulada.

Ese mínimo de tipos no es una licencia retórica. El Euríbor a 12 meses, la referencia que el Banco de España publica como base de la mayoría de hipotecas variables en España, tocó su valor más bajo desde 2015 en enero de 2021, con un −0,505 %. Es decir, dinero prestado a coste negativo en términos nominales. Esa anomalía explica buena parte del rebote de 2021 y por qué la pandemia no logró revertir la tendencia de fondo.

2023: la subida del Euríbor frena el mercado

En 2023, el Euríbor superó el 4 % y el número de hipotecas cayó el 18 % respecto a 2022. Fue el mayor descenso desde la crisis, pero partía de un nivel alto y no supuso un colapso.

La diferencia con la sangría de 2008-2014 está en el origen del frenazo. En 2023 el crédito no desapareció, simplemente se encareció: el banco seguía concediendo hipotecas, pero la cuota subía y parte de la demanda esperó. La caída del 18 % se produjo además desde 464.107 firmas en 2022, el segundo mejor dato de la serie, así que el mercado bajó desde un techo, no desde un suelo. Esa es la lectura que separa una ralentización de un hundimiento.

2025: el récord poscrisis

La bajada del Euríbor desde el pico de octubre de 2023 (3,9 %) hasta los niveles de 2025-2026 (en torno al 2,2-2,6 %) reactivó la demanda hipotecaria. El 2025 cierra con 501.013 hipotecas, el mejor dato desde 2007, aunque todavía muy lejos del millón de los años de la burbuja.

El último dato mensual disponible refuerza esa inercia. En febrero de 2026 se constituyeron 45.563 hipotecas sobre vivienda, con un importe medio de 173.280 €. Y el Euríbor a 12 meses cerraba marzo de 2026 en el 2,565 %, dentro del rango que reactivó la demanda. Para dimensionar ese nivel conviene mirar los extremos de la serie histórica del Banco de España.

El Euríbor, de un extremo al otro

Fuente: Banco de España.

El contraste es elocuente. El máximo histórico del 5,393 % coincide con julio de 2008, justo cuando el crédito se cortaba y arrancaba el desplome hipotecario. El mínimo del −0,505 % en enero de 2021 acompaña el rebote pospandemia. Y el 2,565 % de marzo de 2026 queda casi a medio camino entre ambos: ni el dinero regalado de 2021 ni la asfixia de 2008. Ese nivel intermedio es coherente con un mercado que firma medio millón de hipotecas al año sin recalentarse. Quien quiera entender la mecánica de esta referencia puede consultar la ficha del Euríbor en el glosario.

Las condiciones en 2025

La hipoteca media española de 2025 tiene un tipo medio del 2,93 % y un plazo de 25 años. Estas condiciones son históricamente razonables: en 2008 el tipo medio superaba el 5 % y el plazo medio era de 27-28 años.

Con 150.000 € de capital a 25 años y tipo del 2,93 %, la cuota mensual se sitúa en torno a los 703 €.

Hay que precisar un matiz metodológico: el INE publica el tipo medio y el plazo medio solo a nivel nacional, no por provincia ni por mes, de modo que estas dos cifras describen la foto agregada del país, no la de un mercado local concreto. Aun así, el contraste con 2008 es nítido. El tipo medio ha bajado más de dos puntos respecto a aquel año, y el plazo medio se ha acortado en dos o tres años. Pagar menos interés durante menos tiempo es la definición de una financiación más sana, y ayuda a explicar por qué el volumen crece sin disparar el riesgo. Los detalles de cómo se forma esa cuota están en el hub de hipoteca.

¿Por qué no se alcanza el millón?

El mercado hipotecario español de los 2000 estaba distorsionado por condiciones que no se repetirán:

• Hipotecas al 100-120 % del valor de tasación.
• Plazos de 40-50 años.
• Tipos variables que durante varios años fueron inferiores al 2 % con Euríbor negativo.
• Crecimiento demográfico explosivo por la inmigración masiva.

El mercado actual es más saludable pero también más restrictivo: la LCCI de 2019 impone mayor rigor en la evaluación del riesgo y los bancos aplican criterios de LTV y esfuerzo más prudentes.

Dicho de otro modo: las 501.013 hipotecas de 2025 valen más, en términos de solidez, que un millón firmadas con plazos de medio siglo y financiación por encima del precio de tasación. La distancia hasta aquel pico no es una asignatura pendiente, es la consecuencia buscada de unas reglas que filtran a quien no puede sostener la cuota. Esa prudencia también pesa en el otro lado de la balanza, porque deja fuera a buena parte de quienes hoy buscan acceder a la compra y los empuja hacia el alquiler.

El takeaway: España vuelve a firmar hipotecas a un ritmo que no se veía desde antes de la crisis, pero lo hace con tipos en torno al 2,93 %, plazos de 25 años y reglas que frenan los excesos de la burbuja. El medio millón de 2025 es un récord de un mercado más sano, no el preludio de otro 2006.

Fuente: INE — Estadística de Hipotecas (operación 40, tabla 76316). Euríbor: Banco de España.

Preguntas frecuentes

¿Qué mide exactamente la cifra de hipotecas constituidas?

Cuenta los préstamos hipotecarios nuevos firmados e inscritos cada año sobre fincas urbanas de uso vivienda, según el INE a partir de los Registros de la Propiedad. No mide el saldo total de deuda ni el valor del parque hipotecado, sino el flujo anual de operaciones de financiación que se cierran ante notario y se inscriben.

¿Por qué se compara el récord de 2025 con el pico de 2006?

Porque aquel pico marcó el máximo histórico antes del desplome. La comparación sirve para situar la recuperación en perspectiva: el mercado vuelve a firmar a un ritmo elevado, pero bajo condiciones distintas, con plazos más cortos, criterios de riesgo más estrictos y financiación que ya no supera el valor de tasación de la vivienda.

¿Qué relación tiene el Euríbor con el número de hipotecas firmadas?

El Euríbor a 12 meses, que publica el Banco de España, es la referencia base de buena parte de las hipotecas variables en España. Cuando sube, la cuota se encarece y parte de la demanda espera, como ocurrió en 2023. Cuando baja, la financiación se abarata y se reactivan las firmas, como reflejan los datos recientes.

¿Por qué no se publican el tipo y el plazo medios por provincia?

El INE difunde el tipo de interés medio y el plazo medio de las hipotecas únicamente a escala nacional dentro de la Estadística de Hipotecas. No ofrece esos dos indicadores desagregados por provincia ni con periodicidad mensual, de modo que describen la situación del conjunto del país y no permiten construir una foto fiable de un mercado local concreto.