Hipotecas en España: qué dicen los datos de importe medio, plazo y tipo de interés

Tres números resumen una hipoteca española

Cuando alguien firma un préstamo para comprar vivienda, casi todo lo relevante cabe en tres cifras: cuánto pide prestado, en cuántos años promete devolverlo y a qué precio le sale ese dinero. Con el último dato disponible (febrero de 2026), la fotografía nacional es nítida. El importe medio por operación se sitúa en 173.280 €, se constituyeron 45.563 hipotecas sobre vivienda en el mes, el plazo medio se ha estabilizado en 25 años y el tipo medio está en el 2,93 %. A esos tres números hay que sumarles el que marca el ritmo de fondo: el Euríbor a 12 meses, en 2,565 % según el último dato de marzo de 2026.

Antes de interpretarlos conviene saber de dónde salen y qué miden exactamente, porque cada cifra arrastra una metodología distinta y unos límites que no se pueden ignorar.

De dónde salen los datos hipotecarios

viviendade.com combina dos fuentes públicas para construir la serie hipotecaria, y ninguna de ellas mide lo mismo.

• INE, tabla 76316 (Estadística de Hipotecas, operación 40): publica el número de hipotecas constituidas cada mes por comunidad autónoma desde 2003. Es la fuente principal para el volumen y la única con granularidad territorial.
• INE, tablas 24460 y 24461: recogen el tipo de interés medio y el plazo medio de las hipotecas sobre vivienda, pero solo a nivel nacional y con periodicidad anual.
• Banco de España, serie be0413: aporta la cartera viva total del crédito hipotecario en España, con dato mensual.

Esta división explica una limitación que conviene tener clara: el tipo medio y el plazo medio no existen desagregados por comunidad. Quien busque saber a qué interés se firma una hipoteca en Galicia frente a Murcia no lo encontrará en la fuente, porque el INE no lo publica a ese nivel. Lo que sí varía por territorio es el importe y el número de operaciones.

El importe medio es un cálculo, no un dato publicado

Aquí hay un matiz metodológico que cambia cómo hay que leer la cifra. La Estadística de Hipotecas del INE no publica directamente el importe medio por operación. Publica dos magnitudes: el número de hipotecas y el importe total prestado. El importe medio que manejamos es un cálculo derivado (clasificado como Tier D en nuestra metodología): importe total dividido entre número de hipotecas, calculado por viviendade.com.

Que sea un derivado no lo hace menos útil, pero sí obliga a tratarlo como una media aritmética simple, sensible a los extremos. Una concentración de operaciones de alto importe en un mes concreto tira de la media nacional hacia arriba aunque la hipoteca típica no se haya movido.

Ese mismo importe varía mucho entre comunidades. Una hipoteca en Madrid o Baleares puede duplicar a una de Extremadura o Castilla-La Mancha, y la razón es la misma que explica casi todo en este sector: el diferencial de precios de la vivienda entre territorios. La hipoteca no es cara o barata por sí misma, lo es porque el activo que financia cuesta lo que cuesta donde se compra.

El plazo: 25 años que cuentan una historia de ciclos

El plazo medio se ha asentado en 25 años en 2025, según la tabla 24461 del INE. Esa estabilidad actual contrasta con un recorrido que funciona casi como un termómetro del apetito de riesgo de la banca.

En los años de burbuja (2005-2007) el plazo medio llegó a 27-28 años, con criterios laxos y la idea de que el precio siempre subiría. Durante la crisis cayó a 22-23 años, porque los bancos endurecieron condiciones y solo prestaban a perfiles sólidos y a plazos más cortos. La recuperación lo ha devuelto poco a poco a los 25 años actuales, un punto intermedio entre la euforia y el cierre del grifo.

El plazo no es un detalle administrativo: decide cuánto se paga al mes y cuánto se paga en total. Con una hipoteca de 150.000 € al 3 % mediante amortización francesa, las cuentas son tozudas:

Diez años más de plazo recortan la cuota en 200 € al mes, un alivio inmediato para el bolsillo. Pero el precio de ese alivio son casi 28.000 € adicionales en intereses sobre el mismo capital. El plazo de 25 años en el que se sitúa la media española es, en la práctica, el punto donde la mayoría de hogares equilibra una cuota asumible con un coste financiero que no se dispara. Quien quiera afinar su caso concreto puede pasar por la calculadora de hipoteca.

El tipo medio y el Euríbor: la misma marea, distinta playa

El tipo medio del 2,93 % refleja la mezcla de hipotecas fijas y variables firmadas en cada periodo, y por eso se mueve con retraso respecto al mercado. Su recorrido reciente es elocuente. En los años de burbuja, con Euríbor alto y predominio de la hipoteca variable, el tipo rondaba el 4-5 %. En 2021, con Euríbor en negativo y una contratación masiva de hipoteca fija a tipos mínimos, bajó al 1,92 %. La subida del Euríbor en 2022-2023 lo elevó al 3-3,3 %, y en 2025, con el Euríbor moderándose, se ha situado en el 2,93 %.

Conviene no confundir el tipo medio con el Euríbor. El primero es la media de lo ya firmado, una foto del stock reciente. El segundo es el índice de referencia que marca el coste del dinero hoy y que se actualiza a diario.

Ese índice de referencia ayuda a dimensionar el ciclo. El Euríbor a 12 meses cotiza en 2,565 % en marzo de 2026. Para situarlo, su máximo histórico fue 5,393 % en julio de 2008, justo antes de que estallara la crisis, y su mínimo desde 2015 fue -0,505 % en enero de 2021, en plena anomalía de tipos negativos. El nivel actual está más cerca de la mitad de ese recorrido que de cualquiera de los dos extremos: ni la barra libre de 2021 ni la asfixia de 2008.

La distancia entre el Euríbor en 2,565 % y el tipo medio en 2,93 % es coherente con un mercado donde el índice se ha relajado pero el tipo medio aún arrastra hipotecas firmadas más caras. Quien siga la evolución mes a mes la tiene en la ficha de Euríbor.

La cartera viva: cuánto deben los hogares en conjunto

Más allá de la hipoteca individual está la deuda agregada. La cartera viva del crédito hipotecario en España (Banco de España) alcanzó su máximo en 2010, con más de 700.000 millones de euros, y desde entonces ha bajado de forma sostenida hasta situarse por debajo de los 500.000 millones en 2025.

Ese desapalancamiento de más de 200.000 millones tiene dos motores. Por un lado, la amortización progresiva de las hipotecas firmadas durante la burbuja, que el sistema ha ido digiriendo año tras año. Por otro, la contracción del nuevo crédito durante los años duros de la crisis, cuando apenas se firmaban operaciones que reemplazaran a las que se cancelaban. El resultado es un sistema hipotecario menos endeudado en términos absolutos que hace quince años, un dato que conviene tener presente al evaluar la solidez del contexto macroeconómico de la vivienda.

Cómo encajan las piezas

Las 45.563 hipotecas de febrero de 2026, con un importe medio de 173.280 €, se firman en un entorno de tipos contenidos respecto a la tensión de 2022-2023 pero lejos del regalo de 2021. El plazo de 25 años y el tipo del 2,93 % describen un mercado normalizado, sin los excesos de la burbuja ni el cierre de la crisis. La comparativa que ofrece la ficha de hipotecas permite seguir si esa normalización se consolida o se rompe.

El dato que más conviene vigilar no es el importe ni el plazo, sino la brecha entre el Euríbor de hoy (2,565 %) y el tipo medio firmado (2,93 %): mientras el índice siga por debajo de la media, las nuevas hipotecas presionan el tipo medio a la baja; el día que el Euríbor lo supere, la tendencia se invertirá.

Fuentes: INE Estadística de Hipotecas 76316, 24460, 24461; BdE be0413 y serie Euríbor a 12 meses.

Preguntas frecuentes

¿Por qué viviendade.com calcula el importe medio en lugar de tomarlo de la fuente?

Porque el INE no lo publica directamente. La Estadística de Hipotecas ofrece el número de operaciones y el importe total prestado, pero no el importe medio por operación. viviendade.com lo deriva dividiendo el total entre el número de hipotecas, y lo clasifica como dato calculado para que el lector sepa que es una media aritmética, sensible a operaciones de importe extremo.

¿Es lo mismo el tipo medio de una hipoteca que el Euríbor?

No. El Euríbor es el índice de referencia que marca el coste del dinero hoy y se actualiza a diario en el mercado interbancario. El tipo medio es la media de los intereses de las hipotecas ya firmadas, una foto del stock reciente que mezcla fijas y variables. Por eso el tipo medio se mueve con retraso respecto al Euríbor y rara vez coincide con él.

¿Por qué no hay datos de tipo y plazo por comunidad autónoma?

Porque la fuente no los publica a ese nivel. Las tablas del INE que recogen tipo de interés y plazo medio solo ofrecen el dato nacional y con periodicidad anual. Lo que sí varía por territorio es el importe medio y el número de hipotecas constituidas, que la Estadística de Hipotecas sí desglosa por comunidad autónoma desde 2003.

¿Un plazo más largo siempre sale peor?

Depende del objetivo. Un plazo más largo reduce la cuota mensual y da margen al presupuesto familiar, lo que puede ser decisivo para acceder a la vivienda. A cambio, el coste total en intereses aumenta porque se paga durante más tiempo sobre el mismo capital. El plazo medio español de 25 años suele ser el punto de equilibrio entre cuota asumible y coste financiero contenido.