La hipoteca media española en 2025: tipo del 2,93 %, plazo de 25 años y un mercado recuperado

Las cifras del año

En 2025, el tipo de interés medio pactado en las nuevas hipotecas sobre vivienda en España se situó en el 2,93 % y el plazo medio en 25 años. Con esas condiciones, una hipoteca media de 150.000 € genera una cuota mensual de aproximadamente 703 €.

Estas cifras proceden del INE (Estadística de Hipotecas, tablas 24460 y 24461), que publica el tipo y el plazo medios anuales de las hipotecas sobre fincas urbanas residenciales.

Qué mide realmente este indicador

Conviene precisar qué hay detrás del titular. El tipo medio del INE recoge el interés pactado en el momento de la firma de las hipotecas nuevas constituidas durante el año, no la cuota que paga la cartera de préstamos vivos. Es una foto de las condiciones de mercado en las que firma quien compra hoy, no de lo que paga quien firmó hace una década. La estadística mezcla además operaciones a tipo fijo y a tipo variable, de modo que el 2,93 % es una media ponderada de dos productos con lógicas distintas: una previsibilidad fija frente a la exposición al Euríbor.

La fuente publica el tipo y el plazo solo a nivel nacional. No hay desglose por comunidad autónoma en estas tablas, así que cualquier lectura territorial del coste hipotecario exige cruzar otras estadísticas. Esa limitación importa: el importe medio financiado sí varía mucho entre territorios, pero el tipo y el plazo se observan como agregado del conjunto del país.

La evolución desde 2016

Fuente: INE, tablas 24460 y 24461 (Estadística de Hipotecas). Dato anual medio.

La serie dibuja una curva en forma de valle. Desde el 3,21 % de 2016, el tipo medio bajó de manera sostenida hasta tocar fondo en 2021. A partir de ahí repuntó con fuerza durante dos años, superó el 3 % en 2023 y 2024, y volvió a aflojar en 2025 hasta el 2,93 %. El plazo, en cambio, apenas se ha movido: oscila entre 23 y 25 años a lo largo de toda la década, con el techo de 25 alcanzado en 2021 y de nuevo en 2025.

Comparar los extremos de la tabla ayuda a calibrar el ciclo. Entre el mínimo de 2021 (1,92 %) y el máximo de 2024 (3,26 %) median 1,34 puntos de tipo medio. El 2025 se coloca por debajo tanto de 2016 (3,21 %) como de 2024, pero todavía un punto por encima de aquel suelo de 2021. No es un retorno al dinero barato, sino una normalización a la baja desde los picos recientes.

El mínimo histórico moderno: 2021

El año 2021 registró el tipo medio más bajo de la serie moderna: 1,92 %. Fue el resultado acumulado de siete años de Euríbor en negativo (desde 2015) y de una competencia intensa entre los bancos para captar clientela con hipotecas fijas a tipos históricamente bajos.

Una hipoteca firmada en 2021 a tipo fijo del 1,92 % a 25 años sobre 150.000 € generaba una cuota de 628 €/mes. En 2025, la misma hipoteca al 2,93 % genera 703 €/mes: 75 € más al mes, 900 € más al año.

El dato del Euríbor a 12 meses pone cifra a aquel suelo. El Banco de España registró su mínimo desde 2015 en enero de 2021, con un -0,505 %. Un índice de referencia en negativo significaba que el componente variable de las hipotecas restaba en lugar de sumar, y la banca trasladó parte de ese viento de cola a las ofertas a tipo fijo. Quien firmó entonces consolidó una cuota que hoy resulta difícil de igualar.

El repunte de 2022-2024: el efecto Euríbor

La subida del Euríbor trasladó los tipos de las nuevas hipotecas de manera significativa. En 2023 y 2024, el tipo medio superó el 3 %, el nivel más alto desde 2011-2012.

Este encarecimiento redujo el número de hipotecas en 2023 (380.966, el peor dato desde la pandemia) pero el mercado se adaptó: los compradores esperaron o ajustaron el importe hipotecado.

Del techo del Euríbor a la moderación actual

El recorrido del Euríbor a 12 meses explica buena parte del movimiento. Su máximo histórico se alcanzó en julio de 2008, con un 5,393 %, según el Banco de España. El repunte de 2022-2024 no llegó a esos extremos, pero bastó para encarecer la firma. En el dato más reciente, de marzo de 2026, el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,565 %, lejos tanto del techo de 2008 como del suelo negativo de 2021. Esa relajación del índice es la que ha permitido que el tipo medio hipotecario de 2025 baje desde el 3,26 % de 2024 hasta el 2,93 %.

La estadística de la evolución del Euríbor confirma además que el mercado se ha reactivado. El último dato disponible de la Estadística de Hipotecas, de febrero de 2026, recoge 45.563 hipotecas sobre vivienda constituidas con un importe medio de 173.280 €. Ese importe medio queda muy por encima de los 150.000 € que usamos como referencia para el cálculo de cuota, lo que indica que la operación tipo de hoy financia más capital del que servía de ejemplo hace unos años. El número de hipotecas firmadas en 2023 (380.966) sirve de contraste: el frenazo de aquel año respondió al endurecimiento de las condiciones, y la recuperación posterior acompaña a la bajada del índice.

El plazo: se alarga con la edad del comprador

El plazo medio de 25 años refleja una tendencia de largo plazo al alargamiento. En los años anteriores a la crisis de 2008, los plazos de 30, 35 y hasta 40 años eran habituales. La LCCI de 2019 introdujo el límite por edad (la hipoteca no puede terminar con el titular por encima de 75 años) y las hipotecas a 30-40 años son ahora menos frecuentes.

El plazo de 25 años es el equilibrio entre cuota mensual asequible y coste total de intereses razonable. A 30 años, la cuota baja pero el coste total de intereses sube notablemente.

El alargamiento del plazo es la palanca que el comprador usa para compensar el encarecimiento del tipo. Cuando el dinero subió en 2022-2024, estirar la amortización fue la vía para mantener la cuota dentro del presupuesto familiar, a costa de pagar más intereses al final. El tope de 25 años en 2025 y 2021 muestra que el plazo medio toca su límite práctico justo en los dos momentos más opuestos del ciclo: cuando el dinero estaba barato y los compradores podían permitirse más capital, y cuando el dinero estaba más caro y necesitaban diluir la cuota.

Fija vs variable: la gran migración de 2022-2023

Aunque las estadísticas de tipo medio mezclan fijas y variables, el mercado hipotecario español vivió una transformación estructural entre 2019 y 2022:

• En 2019, el 48 % de las nuevas hipotecas eran a tipo fijo.
• En 2022, el porcentaje de fijas superó el 70 %.
• En 2023-2025, con el Euríbor bajando desde picos, la mixta y la variable han recuperado parte del terreno.

El tipo medio de 2025 (2,93 %) refleja esa mezcla: las hipotecas fijas firmadas en ese año están en torno al 3,5-4 %, mientras que las variables (Euríbor + diferencial) se sitúan en torno al 2,5-3,5 % en el momento de la firma.

La lectura es coherente con el comportamiento del índice. Cuando el Euríbor estaba en negativo, el tipo fijo barato se convirtió en el seguro lógico y su cuota arrasó en las firmas. Cuando el índice subió y luego empezó a moderarse, la variable y la mixta recuperaron atractivo para quien apuesta a que el Euríbor seguirá bajando desde el 2,565 % de marzo de 2026. Esa decisión, fija frente a variable, es la que más condiciona la cuota a largo plazo, más incluso que un cuarto de punto en el tipo de salida. Quien quiera afinar el cálculo puede contrastar su caso con el coste real del crédito hipotecario y revisar cómo se reparte el esfuerzo dentro del presupuesto del hogar.

El takeaway: en 2025 el coste de firmar una hipoteca se ha relajado hasta el 2,93 %, un punto por encima del suelo de 2021 pero claramente por debajo del 3,26 % de 2024, y la palanca del plazo ya está apurada en su límite práctico de 25 años; la siguiente bajada de la cuota no vendrá de estirar más la amortización, sino de la trayectoria del Euríbor, hoy en el 2,565 %.

Fuente: INE — Estadística de Hipotecas, tablas 24460 (tipo de interés) y 24461 (plazo). Euríbor a 12 meses: Banco de España.

Preguntas frecuentes

¿Qué incluye exactamente el tipo medio que publica el INE?

Recoge el interés pactado en el momento de la firma de las hipotecas nuevas sobre vivienda constituidas durante el año, no la cuota que paga la cartera de préstamos antiguos. Mezcla operaciones a tipo fijo y variable, así que la media refleja las condiciones de quien compra hoy, no de quien firmó hace años.

¿Por qué el tipo medio de 2025 es más bajo que el de 2024?

La relajación del Euríbor a 12 meses, que había repuntado en 2022-2024, permitió que la banca abaratase tanto las hipotecas fijas como las variables nuevas. El índice de referencia marca la trayectoria del coste de financiación, y su moderación se traslada con cierto desfase al interés que se pacta en las nuevas firmas.

¿Hay datos de tipo y plazo por comunidad autónoma?

No en estas tablas del INE. El tipo de interés y el plazo medios solo se publican a nivel nacional, así que cualquier lectura territorial del coste hipotecario exige cruzar otras estadísticas. El importe financiado sí varía mucho entre territorios, pero las condiciones de tipo y plazo se observan como agregado del conjunto del país.

¿Conviene elegir tipo fijo o variable con las condiciones actuales?

Depende del perfil y de la expectativa sobre el Euríbor. El fijo aporta previsibilidad de cuota durante toda la vida del préstamo; el variable y el mixto resultan atractivos para quien apuesta a que el índice seguirá moderándose. Esa decisión condiciona la cuota a largo plazo más que un pequeño ajuste en el tipo de salida.