Compraventas de vivienda en España: qué mide la estadística y cómo leer los datos

La fuente: INE tabla 49280

La estadística de Compraventa de Viviendas según Régimen y Estado (INE, operación 7, tabla 49280) es la fuente oficial más completa sobre el volumen del mercado de compraventa de vivienda en España. Se publica anualmente con desglose por comunidad autónoma y provincia.

Los datos se obtienen de los registros notariales de transmisión de derechos de la propiedad, en concreto de las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad. Esa procedencia administrativa la hace más fiable que las encuestas de intención de compra o los datos de portales inmobiliarios, que miden anuncios o búsquedas y no operaciones cerradas.

Cómo leer una estadística de transmisiones

Conviene tener clara una limitación metodológica antes de interpretar cualquier cifra. Lo que cuenta la tabla 49280 son escrituras inscritas, no contratos firmados ni precios. Una operación se registra cuando se eleva a público ante notario y se inscribe, lo que introduce un desfase respecto al momento en que comprador y vendedor cerraron el trato. En periodos de cambio rápido de tipos, ese decalaje importa: las hipotecas firmadas en un trimestre con tipos bajos pueden escriturarse semanas después, ya en otro entorno de coste. Por eso conviene leer la serie anual antes que el último dato mensual aislado, que es más ruidoso.

La estadística tampoco mide intensidad de demanda insatisfecha. Una caída de compraventas puede deberse a menos compradores o a menos oferta disponible para comprar. Distinguir entre ambas requiere cruzar estos datos con las cifras de precio y con la situación de la financiación hipotecaria.

Qué incluye y qué no

Incluye:

• Compraventas de vivienda libre nueva (primera transmisión del promotor)
• Compraventas de vivienda usada (segunda y sucesivas transmisiones)
• Compraventas de vivienda protegida (VPO y similares)

No incluye directamente:

• Compras de vivienda por extranjeros desglosadas (disponible en el Boletín MITMA, pendiente de integrar en v1.0)
• Precio de las transacciones (la estadística de compraventas INE no incluye precio)
• Ventas en subasta o transmisiones por herencia (no computadas como compraventa en esta estadística)

Esta delimitación explica por qué la cifra de compraventas no equivale al "número de viviendas que cambian de manos" en sentido amplio. Quedan fuera herencias, donaciones y adjudicaciones, vías de transmisión que en algunas zonas pesan bastante. Para el comprador extranjero, que mueve volumen en costa y archipiélagos, hay que acudir a otra fuente; lo tratamos en el hub internacional.

La diferencia nueva / segunda mano

La tabla desglosa entre vivienda nueva (primera transmisión del promotor) y segunda mano. En 2024, el 21 % de las compraventas en España fueron de vivienda nueva. Este porcentaje varía notablemente por CCAA: Navarra superó el 29 % de nueva, mientras Ceuta estuvo por debajo del 12 %.

La proporción de nueva refleja en parte la actividad promotora local: donde hay construcción activa, la nueva tiene más peso. También influye la disponibilidad de suelo: en zonas costeras muy urbanizadas, la segunda mano domina porque apenas queda solar nuevo edificable a precio competitivo.

En 2025 ese reparto se mantiene en el mismo orden de magnitud. De las 714.237 compraventas totales, 155.910 fueron de obra nueva y 558.327 de segunda mano. La segunda mano sigue siendo el grueso del mercado con diferencia, lo que es coherente con un parque construido extenso y una promoción que, pese al repunte, no llega a inundar la oferta. Entender por qué cuesta levantar vivienda nueva al ritmo de la demanda es un problema de oferta de suelo y costes que conecta con el hub macro.

Cómo ha evolucionado el mercado

Fuente: INE tabla 49280. Desglose nueva/segunda mano es estimativo para años anteriores a 2020; las cifras de 2025 son del dato oficial desglosado.

La serie larga cuenta una historia clara. Del suelo de 2013, en plena resaca de la burbuja, el mercado más que duplicó su volumen hasta el techo de 2022. La pandemia abrió un paréntesis en 2020, con una caída transitoria, y la recuperación fue rápida. El dato de 2025, 714.237, supera tanto el máximo de 2022 (650.265) como la cifra de 2024 (640.401), lo que sitúa la actividad en su punto más alto de toda la serie moderna recogida en esta tabla.

Llama la atención el comportamiento de la obra nueva. Pasa de las ~131.000 operaciones estimadas en 2024 a 155.910 en 2025, su registro más alto de la serie mostrada. La segunda mano también crece, de ~509.000 a 558.327, pero el avance relativo de la nueva es mayor. Si la promoción mantiene ese pulso, el peso de la obra nueva sobre el total podría ir ganando terreno respecto al 21 % de 2024.

Por qué 2022 fue el máximo desde la burbuja

El máximo de 650.265 compraventas en 2022 se explica por la confluencia de demanda reprimida post-pandemia, tipos de interés históricamente bajos (el Euríbor empezó a subir en verano de 2022 pero las hipotecas del primer semestre se firmaron en entorno de tipos bajos), y una oferta de vivienda nueva todavía reducida que dirigió la demanda hacia la segunda mano. Que 2025 haya batido ese récord matiza la lectura: aquel pico no fue solo un rebote puntual, sino el arranque de un ciclo de actividad alta que se ha prolongado.

El mapa autonómico de 2025

El volumen no se reparte de forma homogénea por el territorio. El siguiente ranking ordena las comunidades con más compraventas en 2025, lo que ayuda a sustituir la idea genérica de que "las grandes regiones concentran el mercado" por una jerarquía concreta.

El primer dato que rompe expectativas es el liderazgo de Andalucía con 143.794 operaciones, por delante de Cataluña (112.585) y de la Comunidad Valenciana (110.591). La Comunidad de Madrid, pese a ser el principal foco de precios y demanda en muchos análisis, aparece cuarta con 81.681. Tiene sentido: el ranking mide número de transacciones, no su importe, y comunidades con fuerte componente de segunda residencia y demanda extranjera en costa, como Andalucía y la Comunidad Valenciana, mueven mucho volumen de operaciones aunque el ticket medio difiera.

La distancia entre el cuarto y el quinto puesto es notable. Madrid escritura 81.681 compraventas frente a las 36.471 de Castilla y León, más del doble. A partir de ahí las cifras se acercan: Castilla y León (36.471) y Castilla-La Mancha (35.379) quedan separadas por poco más de mil operaciones. El mercado nacional, por tanto, descansa en buena medida sobre cuatro comunidades de cabeza, mientras el resto se reparte volúmenes sensiblemente menores.

Que el volumen no coincida con el precio es justo el motivo por el que conviene leer esta estadística junto a otras. El número de operaciones marca el pulso de actividad; el coste de acceder a la vivienda y la presión sobre el alquiler o el peso de la fiscalidad en cada compra cuentan la otra mitad de la historia. Para definiciones de los términos que aparecen aquí, desde "primera transmisión" hasta "vivienda protegida", está el glosario.

Takeaway: 2025 marca el récord de compraventas de toda la serie moderna con 714.237 operaciones, empujado por una segunda mano dominante (558.327) y una obra nueva en máximos (155.910); el liderazgo de Andalucía, por delante de Cataluña y Madrid, recuerda que el volumen de transacciones y el nivel de precios son cosas distintas y conviene no confundirlas.

Fuente: INE Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, tabla 49280.

Preguntas frecuentes

¿De dónde salen los datos de compraventas del INE?

Proceden de los registros notariales de transmisión de la propiedad, es decir, de las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad. Al basarse en operaciones formalizadas ante notario y no en encuestas ni anuncios de portales, reflejan transacciones cerradas y reales, lo que les da mayor fiabilidad que las estadísticas de intención de compra.

¿La estadística de compraventas incluye el precio de las viviendas?

No. La tabla 49280 mide volumen de operaciones y las desglosa por régimen, estado, comunidad autónoma y provincia, pero no recoge el importe de las transacciones. Para analizar precios hay que acudir a otras fuentes oficiales. Por eso una comunidad puede liderar en número de compraventas sin ser la más cara, ya que ambos indicadores miden cosas distintas.

¿Qué diferencia hay entre vivienda nueva y de segunda mano en esta estadística?

La vivienda nueva es la primera transmisión desde el promotor, mientras que la segunda mano abarca las transmisiones segundas y sucesivas. La segunda mano domina con holgura el mercado español, coherente con un parque construido extenso. El peso de la obra nueva varía por comunidad según la actividad promotora local y la disponibilidad de suelo edificable.

¿Por qué quedan fuera las herencias y las subastas?

Porque la tabla 49280 contabiliza solo compraventas, no cualquier cambio de titularidad. Las transmisiones por herencia, las donaciones y las adjudicaciones en subasta siguen otras vías jurídicas y no se computan como compraventa. Esto explica por qué la cifra no equivale al total de viviendas que cambian de manos cada año en un sentido amplio.