IPV vs precio tasado: los dos indicadores oficiales del precio de la vivienda y qué diferencia hay

Dos indicadores, dos metodologías

Cuando alguien pregunta "cuánto vale la vivienda en España", la respuesta honesta es otra pregunta: ¿qué dato quieres, el que mide cuánto sube o el que mide cuánto cuesta? Porque no son lo mismo. En España conviven dos indicadores oficiales principales sobre el precio de la vivienda que se complementan, pero que no son intercambiables. Confundirlos lleva a titulares mal construidos y a comparaciones que no se sostienen.

La diferencia de fondo es sencilla de enunciar y fácil de olvidar: uno mide la variación del precio y el otro mide el nivel del precio. Uno responde a "¿cuánto ha subido?" y el otro a "¿cuánto cuesta el metro cuadrado?". Quien mezcla ambos termina diciendo cosas como "los precios subieron un 14 % hasta los 3.000 euros el metro", una frase que junta dos fuentes distintas como si vinieran del mismo sitio.

1. IPV — Índice de Precios de la Vivienda (INE)

El IPV (operación 15 del INE, tabla 76201) mide la variación porcentual de los precios de compraventa de vivienda. Se calcula usando el método de precios hedónicos: controla las características de las viviendas (superficie, ubicación, antigüedad) para aislar el efecto precio de las variaciones de calidad. Base 2015=100.

El detalle hedónico importa más de lo que parece. Sin él, un trimestre en el que se vendan más áticos grandes y menos estudios pequeños aparentaría una subida de precios que en realidad solo refleja un cambio en la cesta de viviendas vendidas. El IPV neutraliza ese sesgo de composición y deja al descubierto el movimiento real del precio a igualdad de características. Por eso es el indicador de tendencia que cita el Banco de España y el que dialoga con la estadística europea.

El IPV no da un precio en euros por metro cuadrado. Solo indica si los precios han subido o bajado y en qué porcentaje. Se publica trimestralmente con desglose por comunidad autónoma, diferenciando vivienda nueva y de segunda mano. Su limitación es la cara b de su virtud: te dice la dirección y la intensidad del movimiento, nunca el punto de partida.

2. Precio tasado (MITMA / ISTAC)

El Valor Tasado de Vivienda Libre (Estadística del MITMA, distribuida por ISTAC en el dataset E20007A) sí publica el precio medio en euros por metro cuadrado por comunidad autónoma y provincia, trimestralmente desde 1995. Es el precio resultante de las tasaciones realizadas por sociedades de tasación homologadas en cada período, no el precio escriturado en los contratos.

No desglosa por tipología (piso frente a unifamiliar) en la versión que usa viviendade.com, sino de forma agregada. A cambio ofrece algo que el IPV no tiene: una serie larga, con cobertura provincial, expresada en una magnitud que cualquiera entiende sin necesidad de un índice base. Para comparar territorios en términos absolutos, esta es la herramienta. Puedes consultar cómo aterriza en cada territorio en las fichas de precio de la vivienda.

El ranking del IPV: dónde sube más la vivienda

La variación interanual del IPV del último trimestre disponible dibuja un mapa muy compacto. Frente a la idea vaga de que "la vivienda sube sobre todo en Madrid y Cataluña", el dato dice otra cosa, y conviene mirarlo entero.

La lectura sorprende. Quien encabeza la subida no es ninguno de los mercados caros tradicionales, sino Castilla y León con un 15,3 %. Detrás aparece un trío empatado en el 14,4 %: Aragón, la Región de Murcia y La Rioja. Madrid, que suele acaparar la conversación, queda en quinto lugar con un 14,2 %, prácticamente pegada al pelotón de cabeza pero por detrás.

Lo más revelador está al final de la tabla. Cataluña cierra el ranking con un 10,9 %, la subida más contenida de todas las comunidades, seguida de Canarias con un 11,0 % y Navarra con un 11,4 %. Que dos de los mercados con precios más altos del país, Cataluña y el País Vasco (12,3 %), aparezcan en la zona baja del ranking de variación no es contradictorio: un mercado ya caro tiene menos recorrido al alza que uno que parte de niveles bajos. Aquí se ve con claridad por qué hace falta el otro indicador. El IPV ordena por ritmo de subida; no dice nada sobre quién es caro y quién barato. Para eso hay que cambiar de fuente, como detallamos en el hub de precio.

El precio tasado en euros por metro cuadrado

El Valor Tasado del MITMA aporta justo lo que falta: el nivel absoluto. Los datos provinciales del último período disponible separan con nitidez los extremos del mercado español.

La fuente facilita varios valores por provincia dentro del bloque, correspondientes a distintos cortes del mismo territorio, por lo que la tabla recoge el valor más alto registrado en cada extremo para no duplicar provincias como si fueran territorios distintos. Aun con esa cautela, el contraste es brutal. Guipúzcoa encabeza con 3.363 euros el metro cuadrado y Barcelona la sigue de cerca con 3.083. En el polo opuesto, Jaén se sitúa en 840 euros y Ciudad Real baja hasta 747. Entre la provincia más cara y la más barata de esta muestra hay una distancia de más de cuatro veces el precio por metro cuadrado.

Cruzar las dos tablas afina mucho el diagnóstico. El País Vasco, donde está Guipúzcoa (la provincia más cara aquí), sube solo un 12,3 % interanual, de las variaciones más bajas. Cataluña, con Barcelona entre las más caras, cierra el ranking de subidas en el 10,9 %. La provincia barata de turno suele estar en una comunidad que sube con fuerza: Castilla-La Mancha, donde se ubica Ciudad Real, marca un 12,8 %. El patrón es coherente con la lógica de convergencia: lo caro se modera y lo barato corre más, aunque partiendo de tan abajo que la brecha en euros tarda años en estrecharse.

¿Por qué pueden divergir?

Los dos indicadores pueden mostrar resultados distintos para un mismo período, y no por error de ninguno:

• El IPV captura transacciones reales de compraventa (precio escriturado, que puede diferir del precio de tasación).
• El precio tasado refleja el valor que los tasadores asignan a los inmuebles en el momento de la tasación hipotecaria. Tiende a ser conservador y a moverse con menos volatilidad.
• En períodos de corrección, el precio tasado tarda más en reflejar las bajadas porque los tasadores son prudentes en reconocer deterioros rápidos.
• El IPV está disponible desde 2007 (base 2015=100). El precio tasado, desde 1995.

A esto se suma el desfase temporal. La tasación se produce en el momento de pedir la hipoteca, que es anterior a la escritura. En fases de giro brusco del mercado, la foto de la tasación y la del precio escriturado pueden quedar separadas por varios meses. Cualquiera que ate una decisión de compra o de financiación a estos números debería tener presente ese desfase, sobre todo si está calculando su hipoteca.

Qué usa viviendade.com para cada cosa

• Para el precio absoluto en euros por metro cuadrado: el precio tasado del MITMA/ISTAC. Es la única fuente oficial española con serie larga y cobertura provincial.
• Para la variación porcentual (IPV, indicador de tendencia): el IPV del INE. Es el estándar oficial y el comparable con el HPI de Eurostat.
• Para las comparativas con la UE: el HPI de Eurostat (dataset prc_hpi_a) usa la misma metodología que el IPV español y permite comparaciones homogéneas entre países, como se ve en el apartado internacional.

Cómo leer el dato de precio por metro cuadrado de viviendade.com

El precio por metro cuadrado que aparece en las fichas de comunidad y provincia corresponde al último trimestre disponible del precio tasado MITMA. No es el precio de oferta (lo que piden los vendedores) ni el precio de transacción (lo que se escritura): es el precio de tasación, que históricamente ha sido un estimador conservador del precio de mercado.

Llevado a la práctica, esto significa que el dato de tu provincia probablemente quede por debajo de lo que ves anunciado en los portales y, en mercados al alza, también por debajo de lo que de verdad se está pagando. Es una cifra de referencia técnica, no un precio de cierre. Si necesitas precisar la terminología de cada indicador, el glosario de precio tasado recoge las definiciones operativas.

El takeaway: el IPV te dice cuánto sube la vivienda y el precio tasado cuánto cuesta. Castilla y León lidera la subida con un 15,3 % mientras Cataluña la cierra con un 10,9 %, pero el nivel absoluto cuenta otra historia, con Guipúzcoa por encima de los 3.300 euros el metro y Ciudad Real por debajo de los 750. Usar el indicador equivocado no es un matiz: es responder a una pregunta distinta de la que se hizo.

Fuentes: INE IPV operación 15, tabla 76201; MITMA Valor Tasado vía ISTAC E20007A.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre el IPV y el precio tasado?

El IPV del INE mide la variación porcentual del precio de la vivienda mediante el método de precios hedónicos, sin dar un valor en euros. El precio tasado del MITMA publica el precio medio por metro cuadrado a partir de las tasaciones hipotecarias. Uno mide cuánto sube y el otro cuánto cuesta; responden a preguntas distintas.

¿Por qué el precio tasado suele ser más bajo que lo que veo en los portales?

El precio tasado refleja el valor que las sociedades de tasación homologadas asignan a los inmuebles en la tasación hipotecaria, no el precio de oferta de los anuncios ni el escriturado. Los tasadores son prudentes, así que el dato funciona como un estimador conservador y tiende a quedar por debajo de lo anunciado, sobre todo en mercados al alza.

¿Cuál de los dos indicadores debo mirar para comparar comunidades autónomas?

Depende de la pregunta. Si quieres saber dónde sube más rápido la vivienda, usa el IPV. Si quieres comparar qué territorio es más caro o más barato en términos absolutos, necesitas el precio tasado por metro cuadrado del MITMA, que es la única fuente oficial española con cobertura provincial y serie larga.

¿Por qué los dos indicadores pueden dar resultados distintos el mismo trimestre?

Porque miden cosas diferentes y con desfase temporal. El IPV recoge el precio escriturado de compraventas reales, mientras la tasación se produce antes, al pedir la hipoteca. Además el precio tasado se mueve con menos volatilidad y tarda más en reflejar bajadas, ya que los tasadores reconocen los deterioros del mercado con prudencia.