Irun

El mercado local en cifras

Irun se sitúa como uno de los municipios más relevantes del área transfronteriza entre Gipuzkoa y Francia, con una población de 63.835 habitantes. Aunque el precio medio del suelo urbano específico para Irun no está disponible, la referencia provincial sitúa el precio medio en 3.362,9 €/m², uno de los valores más altos de toda la cornisa cantábrica. Este dato posiciona a Irun claramente por encima de la media nacional, reflejando tanto la presión urbana como la singularidad de su localización estratégica.

La evolución histórica del precio en Gipuzkoa muestra una recuperación significativa respecto a los años posteriores a la crisis financiera, acercándose a los máximos históricos previos. La proximidad a Donostia-San Sebastián y la frontera francesa genera una demanda sostenida, especialmente en el segmento de vivienda habitual y segunda residencia. La presión sobre el mercado de segunda mano es notable, mientras que la oferta de obra nueva resulta limitada por la escasez de suelo disponible y las restricciones urbanísticas propias de la comarca del Bidasoa.

Morfología urbana y perfil del comprador

Irun presenta una morfología urbana compacta, propia de un municipio de carácter fronterizo y con una larga tradición comercial e industrial. Su papel como segunda ciudad más grande de Gipuzkoa la convierte en un núcleo funcional tanto residencial como logístico, con barrios bien definidos y una oferta de servicios completa.

La demanda predominante corresponde a compradores de vivienda habitual, atraídos por la cercanía a grandes polos de empleo, infraestructuras de transporte internacional y una amplia oferta educativa y sanitaria. Sin embargo, la proximidad a la costa y al Pirineo también incentiva la adquisición de viviendas para segunda residencia o inversión, especialmente en zonas con mejor accesibilidad a la naturaleza y espacios abiertos.

El LTV habitual en la zona suele situarse en torno al 70-80 % del valor de tasación, en línea con el perfil hipotecario típico de Gipuzkoa. El comprador medio se caracteriza por una elevada estabilidad laboral y capacidad de ahorro, lo que reduce notablemente la tasa de esfuerzo hipotecario respecto a otras áreas urbanas del País Vasco. La influencia del Euríbor en las hipotecas a tipo variable continúa siendo relevante, aunque en los últimos años ha aumentado la preferencia por préstamos a tipo fijo, buscando previsibilidad en escenarios de tipos de interés fluctuantes.

Presión fiscal local

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) en Irun, en su modalidad urbana, se calcula aplicando el tipo impositivo municipal al valor catastral de la vivienda. El valor catastral en Gipuzkoa tiende a situarse por debajo del valor de mercado, lo que modera la carga fiscal anual para los propietarios. La recaudación por IBI supone una de las principales fuentes de ingresos para el Ayuntamiento, financiando servicios públicos y mantenimiento urbano.

En cuanto al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, Irun aplica los coeficientes establecidos para el ejercicio 2025. Este tributo grava la revalorización del suelo desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble y se liquida en el momento de la compraventa o herencia. La cuantía depende de la antigüedad de la adquisición y del valor catastral del suelo, siendo un coste a considerar especialmente en transmisiones patrimoniales recientes y en zonas con fuerte revalorización.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD) en el País Vasco constituye el principal gravamen en la compraventa de vivienda de segunda mano. En Gipuzkoa, el tipo general del ITP se sitúa en el 4 %, mientras que el AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa y la constitución de préstamos hipotecarios. El coste fiscal total estimado para la adquisición de una vivienda media se compone principalmente del ITP, la plusvalía municipal y los gastos notariales y registrales derivados de la escritura pública.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Irun?

El precio medio provincial de Gipuzkoa es de 3.362,9 €/m². Irun se sitúa cerca de esta referencia debido a su importancia estratégica y residencial.

¿Cuánto es el IBI en Irun?

El IBI urbano en Irun se calcula aplicando el tipo municipal sobre el valor catastral. El valor catastral suele estar por debajo del precio de mercado, lo que suaviza la carga fiscal anual.

¿Cuánto cuesta la plusvalía municipal en Irun?

La plusvalía municipal depende del coeficiente aplicado en 2025 y del valor catastral del suelo. El importe varía según los años de tenencia y la revalorización experimentada.

¿Es buen momento para comprar en Irun?

La presión de demanda y la escasez de oferta mantienen los precios elevados en Irun. El contexto de estabilidad laboral y la preferencia por vivienda habitual refuerzan la solidez del mercado local.