Subrogación hipotecaria
Cambio del banco acreedor de una hipoteca (subrogación de acreedor) o cambio del deudor hipotecario (subrogación de deudor). La subrogación de acreedor permite mejorar las condiciones de la hipoteca cambiando de banco sin cancelar el préstamo original. La Ley 5/2019 regula su proceso y limita las comisiones aplicables.
Dos tipos de subrogación
La subrogación hipotecaria tiene dos formas distintas:
- Subrogación de acreedor: cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones (tipo de interés, diferencial) sin cancelar el préstamo y abrir otro. La regula la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.
- Subrogación de deudor: el comprador de una vivienda asume la hipoteca que ya tenía el vendedor, en lugar de pedir una nueva. Frecuente en obra nueva, donde el promotor traslada al comprador la hipoteca del edificio.
Coste y ventajas
La subrogación de acreedor suele ser más barata que cancelar y contratar otra hipoteca: ahorra la comisión de apertura del nuevo préstamo y parte de los gastos. La entidad de destino asume notaría, registro y gestoría; el cliente solo paga, en su caso, la comisión por subrogación (limitada por ley) y la tasación.
Qué mirar antes
Conviene comparar el ahorro real en intereses con los costes de la operación y revisar las comisiones del contrato original (algunas hipotecas penalizan la subrogación durante los primeros años).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca a otro banco?
Con la Ley 5/2019, el banco de destino asume notaría, registro y gestoría. El cliente puede tener que pagar la tasación y, si el contrato la prevé, una comisión por subrogación limitada legalmente (decreciente con los años).
¿Subrogar la hipoteca o cancelar y abrir otra nueva?
La subrogación suele salir más barata porque evita la comisión de apertura de un préstamo nuevo y reduce gastos. Conviene comparar el ahorro en intereses con las comisiones de cada opción.