Extinción de condominio: como separar la propiedad compartida sin pagar ITP
Cuando dos personas son copropietarios de una vivienda (pareja, hermanos, exconyuges) y quieren que uno se quede con todo, la extinción de condominio es más eficiente fiscalmente que la compraventa: tributa por AJD en vez de ITP.
Qué es la extinción de condominio
Es el acto por el que se disuelve una copropiedad, adjudicando el bien integro a uno de los copropietarios, que compensa economicamente al otro.
Es frecuente en:
- Divorcios o separaciones con vivienda compartida e hipoteca.
- Herencias con varios herederos que no quieren seguir en copropiedad.
- Compras entre amigos o socios que quieren deshacer la copropiedad.
Por qué es más eficiente fiscalmente que una compraventa
Una compraventa entre copropietarios tributaria por ITP (6-10 % del valor según CCAA). La extinción de condominio tributa por AJD (0,5-2 % según CCAA), que es mucho menor.
Ejemplo: piso de 300.000 €, dos copropietarios al 50 %. Uno se queda con todo y compensa al otro con 150.000 €.
- Vía ITP (Madrid): 150.000 × 6 % = 9.000 €
- Vía extinción de condominio + AJD (Madrid): 300.000 × 0,75 % = 2.250 €
- Ahorro: 6.750 €
Cómo funciona cuando hay hipoteca
Si el piso tiene hipoteca, el copropietario que se queda debe asumir la parte de la deuda del otro. Para que el banco exonere al copropietario saliente, suele exigir una novación o subrogación de la hipoteca (con análisis de solvencia del que se queda).
Ojo: el banco no esta obligado a aceptar la liberacion de uno de los deudores.
Documentación necesaria
- Escritura de la extinción ante notario (obligatoria).
- Liquidación del AJD en la CCAA donde este el inmueble.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Impuesto de Sucesiones en herencias
En herencias, la adjudicacion a un heredero con compensación al resto sigue los mismos principios. Si la compensación es en dinero, tributa por ISD el que recibe menos de lo que le correspondia; si es a valor de herencia exacto, puede no haber AJD adicional.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
1. Asumir que la extinción de condominio es posible sin acuerdo
Uno de los errores más comunes es pensar que basta con que uno de los copropietarios quiera quedarse con la vivienda para ejecutar la extinción de condominio. En realidad, es imprescindible el consentimiento de todos los titulares. Sin acuerdo, solo cabe la vía judicial, que encarece el proceso y suele acabar con la venta forzosa del bien.
Cómo evitarlo:
Antes de iniciar trámites notariales o hipotecarios, asegúrate de que todos los copropietarios están de acuerdo y firman la extinción.
2. No prever la posición del banco respecto a la hipoteca
Muchos propietarios creen que, al adjudicarse toda la vivienda, pueden liberar automáticamente al otro de la hipoteca. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar la salida de uno de los deudores. Si no acepta la novación o subrogación, ambos seguirán siendo responsables del préstamo aunque solo uno figure en la propiedad.
Cómo evitarlo:
Negocia previamente con la entidad financiera y solicita la autorización expresa para modificar la titularidad del préstamo tras la extinción.
3. Calcular mal los impuestos y costes asociados
Algunos copropietarios aplican mal el tipo impositivo o confunden la base imponible del AJD. La base del AJD suele ser el valor total del bien, no solo el porcentaje adquirido. Un error de cálculo puede acarrear sanciones o requerimientos de la Agencia Tributaria.
Cómo evitarlo:
Consulta a un notario o asesor fiscal para determinar la base exacta sobre la que aplicar el AJD en tu Comunidad Autónoma.
4. Descuidar la inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario y el pago de impuestos, algunos propietarios olvidan inscribir la adjudicación en el Registro. Sin inscripción, la extinción no tiene efectos frente a terceros (por ejemplo, ante futuros compradores o acreedores).
Cómo evitarlo:
Completa el proceso registral inmediatamente después de la firma y conserva el justificante.
5. No actualizar el seguro del hogar y otros contratos vinculados
Al cambiar la titularidad del inmueble, es necesario modificar el seguro, suministros y otros contratos asociados. Si no se hace, pueden surgir problemas en caso de siniestro o impagos.
Cómo evitarlo:
Contacta con todas las compañías y proveedores para informarles del cambio de titularidad tras la extinción.
6. Desconocer el tratamiento fiscal en herencias
En contextos hereditarios, algunos herederos creen que la compensación entre ellos tributa igual que una compraventa. Sin embargo, el tratamiento fiscal puede ser distinto según si la compensación es dineraria o en especie, y según el reparto. Error en el planteamiento puede suponer pagar de más.
Cómo evitarlo:
Asesórate sobre la fiscalidad específica de la extinción de condominio en herencias, y plantea la adjudicación conforme a la normativa tributaria.
7. No contemplar los gastos notariales y de gestoría
El foco en el ahorro de impuestos hace que muchos olviden los costes de notaría, Registro y gestoría. Estos gastos, aunque menores comparados con los impuestos, pueden ascender a varios cientos de euros y deben sumarse al cálculo total.
Cómo evitarlo:
Solicita presupuesto previo al notario y contempla todos los gastos en la planificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la extinción de condominio?
Es un procedimiento legal por el que uno de los copropietarios de un inmueble adquiere la parte del otro, convirtiéndose en único dueño y compensando económicamente al copropietario saliente.
¿Por qué la extinción de condominio paga menos impuestos que una compraventa?
Porque tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser mucho menor que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a las compraventas entre particulares.
¿Puedo hacer una extinción de condominio si hay hipoteca pendiente?
Sí, pero el banco debe autorizar la liberación del copropietario saliente, normalmente mediante una novación o subrogación del préstamo, evaluando la solvencia del que se queda con la vivienda.
¿Cuál es la base imponible del AJD en una extinción de condominio?
La base imponible del AJD es el valor total del bien objeto de extinción, no solo la parte que se transmite, por lo que el impuesto se calcula sobre el valor completo del inmueble.
¿Se puede hacer si los copropietarios no están de acuerdo?
No, la extinción de condominio requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Sin acuerdo, solo es posible acudir a la vía judicial, que puede concluir en la venta del bien.
¿Qué documentación es necesaria para la extinción de condominio?
Se necesita la escritura de extinción ante notario, la liquidación del AJD en la Comunidad Autónoma correspondiente y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Qué ahorro fiscal supone respecto a la compraventa?
La extinción de condominio puede ahorrar varios miles de euros en impuestos, ya que el AJD está entre el 0,5 % y el 2 % del valor, frente al 6-10 % del ITP.
¿Qué ocurre con los contratos de suministros y el seguro tras la extinción?
Deben actualizarse a nombre del nuevo propietario único para evitar problemas legales y administrativos posteriores.
¿Y si la extinción se realiza en el marco de una herencia?
En herencias, la extinción de condominio permite adjudicar la vivienda a un heredero compensando al resto, con un tratamiento fiscal distinto según cómo se reparta la compensación.
¿Se puede hacer una extinción de condominio sobre cualquier bien?
Sí, la extinción de condominio es aplicable a cualquier bien en copropiedad (viviendas, locales, garajes), siempre que exista acuerdo entre los propietarios.
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