Extincion de condominio: como separar la propiedad compartida sin pagar ITP

Que es la extincion de condominio

Es el acto por el que se disuelve una copropiedad, adjudicando el bien integro a uno de los copropietarios, que compensa economicamente al otro.

Es frecuente en:

• Divorcios o separaciones con vivienda compartida e hipoteca.
• Herencias con varios herederos que no quieren seguir en copropiedad.
• Compras entre amigos o socios que quieren deshacer la copropiedad.

Por que es mas eficiente fiscalmente que una compraventa

Una compraventa entre copropietarios tributaria por ITP (6-10 % del valor segun CCAA). La extincion de condominio tributa por AJD (0,5-2 % segun CCAA), que es mucho menor.

Ejemplo: piso de 300.000 €, dos copropietarios al 50 %. Uno se queda con todo y compensa al otro con 150.000 €.

• Via ITP (Madrid): 150.000 × 6 % = 9.000 €
• Via extincion de condominio + AJD (Madrid): 300.000 × 0,75 % = 2.250 €
• Ahorro: 6.750 €

Como funciona cuando hay hipoteca

Si el piso tiene hipoteca, el copropietario que se queda debe asumir la parte de la deuda del otro. Para que el banco exonere al copropietario saliente, suele exigir una novacion o subrogacion de la hipoteca (con analisis de solvencia del que se queda).

Ojo: el banco no esta obligado a aceptar la liberacion de uno de los deudores.

Documentacion necesaria

1. Escritura de la extincion ante notario (obligatoria).
2. Liquidacion del AJD en la CCAA donde este el inmueble.
3. Inscripcion en el Registro de la Propiedad.

Impuesto de Sucesiones en herencias

En herencias, la adjudicacion a un heredero con compensacion al resto sigue los mismos principios. Si la compensacion es en dinero, tributa por ISD el que recibe menos de lo que le correspondia; si es a valor de herencia exacto, puede no haber AJD adicional.

Casos prácticos

A continuación se exponen tres escenarios matemáticos que ilustran el impacto económico de una extinción de condominio, considerando precios reales de vivienda, el Euríbor actual y los costes asociados a la operación. Se calcula la entrada, el importe de la hipoteca, la cuota mensual estimada y el coste total para cada perfil, mostrando la diferencia respecto a la tributación habitual por ITP.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Supuesto

• Precio de la vivienda: 250.000 €
• Dos copropietarios al 50 %
• Uno desea quedarse con la totalidad y compensar económicamente al otro
• Hay hipoteca pendiente y se asume novación
• Entrada del 20 % (50.000 €), hipoteca del 80 % (200.000 €)
• Euríbor 12m: 2,565 %
• Tipo medio hipotecario: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cálculo de la compensación y costes

• Compensación al copropietario saliente: 125.000 €
• Liquidación de AJD:
  Si el AJD es el 0,75 % (ejemplo Madrid):
  250.000 € × 0,75 % = 1.875 €
• Ahorro respecto al ITP:
  Si el ITP fuera el 6 % (Madrid):
  125.000 € × 6 % = 7.500 € (por compraventa de la mitad)
  Ahorro fiscal: 7.500 € (ITP) – 1.875 € (AJD) = 5.625 €

Hipoteca

• Importe a financiar: 200.000 €
• Tipo de interés: 2,93 %
• Plazo: 25 años (300 cuotas)

Cuota mensual:
Utilizando la fórmula estándar de amortización francesa:

M = P × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n – 1]
Donde:
– P = 200.000 €
– i = 2,93 % anual = 0,0244 mensual
– n = 300

Cuota mensual aproximada:
M ≈ 200.000 × [0,00244 × (1+0,00244)^300] / [(1+0,00244)^300 – 1]
= 200.000 × 0,00244 × 2,033 / (2,033 – 1)
= 200.000 × 0,00496 / 1,033 ≈ 940 €/mes

Coste total de la hipoteca (intereses + principal):
940 €/mes × 300 meses = 282.000 €
Intereses pagados: 282.000 – 200.000 = 82.000 €

Resumen del caso

• Precio vivienda: 250.000 €
• Entrada (20 %): 50.000 €
• Hipoteca solicitada: 200.000 €
• Cuota mensual estimada: 940 €
• Coste total (hipoteca + entrada + AJD + compensación):
  • Entrada: 50.000 €
  • AJD: 1.875 €
  • Compensación: 125.000 €
  • Total a desembolsar (sin gastos menores): 176.875 €
  • Coste total incluyendo intereses: 176.875 € + 82.000 € = 258.875 €

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Supuesto

• Precio de la vivienda: 180.000 €
• Dos copropietarios al 50 %
• Uno quiere quedarse con la vivienda
• Entrada del 20 %: 36.000 €
• Hipoteca del 80 %: 144.000 €
• Euríbor 12m: 2,565 %
• Tipo medio hipotecario: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cálculo de la compensación y costes

• Compensación al copropietario saliente: 90.000 €
• Liquidación de AJD (0,75 %):
  180.000 € × 0,75 % = 1.350 €
• Ahorro respecto al ITP (6 % sobre 90.000 €):
  90.000 € × 6 % = 5.400 €
  Ahorro fiscal: 5.400 € (ITP) – 1.350 € (AJD) = 4.050 €

Hipoteca

• Importe a financiar: 144.000 €

• Cuota mensual estimada:
  M ≈ 144.000 × 0,00244 × 2,033 / (2,033 – 1)
  = 144.000 × 0,00496 / 1,033 ≈ 677 €/mes

• Coste total de la hipoteca:
  677 €/mes × 300 = 203.100 €
  Intereses pagados: 203.100 – 144.000 = 59.100 €

Resumen del caso

• Precio vivienda: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Hipoteca solicitada: 144.000 €
• Cuota mensual estimada: 677 €
• Coste total (hipoteca + entrada + AJD + compensación):
  • Entrada: 36.000 €
  • AJD: 1.350 €
  • Compensación: 90.000 €
  • Total a desembolsar: 127.350 €
  • Coste total incluyendo intereses: 127.350 € + 59.100 € = 186.450 €

Perfil C: Inversor para alquiler

Supuesto

• Precio de la vivienda: 150.000 €
• Dos propietarios al 50 %
• Uno adquiere la mitad restante para explotar el piso en alquiler
• Entrada del 20 %: 30.000 €
• Hipoteca del 80 %: 120.000 €
• Euríbor 12m: 2,565 %
• Tipo medio hipotecario: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cálculo de la compensación y costes

• Compensación al copropietario saliente: 75.000 €
• Liquidación de AJD (0,75 %):
  150.000 € × 0,75 % = 1.125 €
• Ahorro respecto al ITP (6 % sobre 75.000 €):
  75.000 € × 6 % = 4.500 €
  Ahorro fiscal: 4.500 € (ITP) – 1.125 € (AJD) = 3.375 €

Hipoteca

• Importe a financiar: 120.000 €

• Cuota mensual estimada:
  M ≈ 120.000 × 0,00244 × 2,033 / (2,033 – 1)
  = 120.000 × 0,00496 / 1,033 ≈ 564 €/mes

• Coste total de la hipoteca:
  564 €/mes × 300 = 169.200 €
  Intereses pagados: 169.200 – 120.000 = 49.200 €

Rentabilidad bruta por alquiler

Para estimar la rentabilidad bruta, se parte del precio medio nacional por metro cuadrado y un piso tipo de 67 m² útiles:

• Precio medio nacional m²: 2.230 €/m²
• Valor del piso tipo: 67 × 2.230 = 149.410 €
• Renta media anual estimada:
  Si el alquiler medio nacional es 11 €/m²/mes (estimación basada en precios reales pero no está en el contexto, así que no se cita), no se puede calcular el valor exacto.
• Rentabilidad bruta:
  Dado que el dato de alquiler no está en el contexto, solo se puede mencionar que la rentabilidad bruta se calcula dividiendo el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra y multiplicando por 100.

Resumen del caso

• Precio vivienda: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Hipoteca solicitada: 120.000 €
• Cuota mensual estimada: 564 €
• Coste total (hipoteca + entrada + AJD + compensación):
  • Entrada: 30.000 €
  • AJD: 1.125 €
  • Compensación: 75.000 €
  • Total a desembolsar: 106.125 €
  • Coste total incluyendo intereses: 106.125 € + 49.200 € = 155.325 €

---

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. Asumir que la extinción de condominio es posible sin acuerdo

Uno de los errores más comunes es pensar que basta con que uno de los copropietarios quiera quedarse con la vivienda para ejecutar la extinción de condominio. En realidad, es imprescindible el consentimiento de todos los titulares. Sin acuerdo, solo cabe la vía judicial, que encarece el proceso y suele acabar con la venta forzosa del bien.

Cómo evitarlo:
Antes de iniciar trámites notariales o hipotecarios, asegúrate de que todos los copropietarios están de acuerdo y firman la extinción.

2. No prever la posición del banco respecto a la hipoteca

Muchos propietarios creen que, al adjudicarse toda la vivienda, pueden liberar automáticamente al otro de la hipoteca. Sin embargo, el banco no está obligado a aceptar la salida de uno de los deudores. Si no acepta la novación o subrogación, ambos seguirán siendo responsables del préstamo aunque solo uno figure en la propiedad.

Cómo evitarlo:
Negocia previamente con la entidad financiera y solicita la autorización expresa para modificar la titularidad del préstamo tras la extinción.

3. Calcular mal los impuestos y costes asociados

Algunos copropietarios aplican mal el tipo impositivo o confunden la base imponible del AJD. La base del AJD suele ser el valor total del bien, no solo el porcentaje adquirido. Un error de cálculo puede acarrear sanciones o requerimientos de la Agencia Tributaria.

Cómo evitarlo:
Consulta a un notario o asesor fiscal para determinar la base exacta sobre la que aplicar el AJD en tu Comunidad Autónoma.

4. Descuidar la inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario y el pago de impuestos, algunos propietarios olvidan inscribir la adjudicación en el Registro. Sin inscripción, la extinción no tiene efectos frente a terceros (por ejemplo, ante futuros compradores o acreedores).

Cómo evitarlo:
Completa el proceso registral inmediatamente después de la firma y conserva el justificante.

5. No actualizar el seguro del hogar y otros contratos vinculados

Al cambiar la titularidad del inmueble, es necesario modificar el seguro, suministros y otros contratos asociados. Si no se hace, pueden surgir problemas en caso de siniestro o impagos.

Cómo evitarlo:
Contacta con todas las compañías y proveedores para informarles del cambio de titularidad tras la extinción.

6. Desconocer el tratamiento fiscal en herencias

En contextos hereditarios, algunos herederos creen que la compensación entre ellos tributa igual que una compraventa. Sin embargo, el tratamiento fiscal puede ser distinto según si la compensación es dineraria o en especie, y según el reparto. Error en el planteamiento puede suponer pagar de más.

Cómo evitarlo:
Asesórate sobre la fiscalidad específica de la extinción de condominio en herencias, y plantea la adjudicación conforme a la normativa tributaria.

7. No contemplar los gastos notariales y de gestoría

El foco en el ahorro de impuestos hace que muchos olviden los costes de notaría, Registro y gestoría. Estos gastos, aunque menores comparados con los impuestos, pueden ascender a varios cientos de euros y deben sumarse al cálculo total.

Cómo evitarlo:
Solicita presupuesto previo al notario y contempla todos los gastos en la planificación.

---

Preguntas frecuentes

¿Qué es la extinción de condominio?

Es un procedimiento legal por el que uno de los copropietarios de un inmueble adquiere la parte del otro, convirtiéndose en único dueño y compensando económicamente al copropietario saliente.

¿Por qué la extinción de condominio paga menos impuestos que una compraventa?

Porque tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser mucho menor que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplicable a las compraventas entre particulares.

¿Puedo hacer una extinción de condominio si hay hipoteca pendiente?

Sí, pero el banco debe autorizar la liberación del copropietario saliente, normalmente mediante una novación o subrogación del préstamo, evaluando la solvencia del que se queda con la vivienda.

¿Cuál es la base imponible del AJD en una extinción de condominio?

La base imponible del AJD es el valor total del bien objeto de extinción, no solo la parte que se transmite, por lo que el impuesto se calcula sobre el valor completo del inmueble.

¿Se puede hacer si los copropietarios no están de acuerdo?

No, la extinción de condominio requiere el consentimiento de todos los copropietarios. Sin acuerdo, solo es posible acudir a la vía judicial, que puede concluir en la venta del bien.

¿Qué documentación es necesaria para la extinción de condominio?

Se necesita la escritura de extinción ante notario, la liquidación del AJD en la Comunidad Autónoma correspondiente y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué ahorro fiscal supone respecto a la compraventa?

La extinción de condominio puede ahorrar varios miles de euros en impuestos, ya que el AJD suele estar entre el 0,5 % y el 2 % del valor, frente al 6-10 % del ITP.

¿Qué ocurre con los contratos de suministros y el seguro tras la extinción?

Deben actualizarse a nombre del nuevo propietario único para evitar problemas legales y administrativos posteriores.

¿Y si la extinción se realiza en el marco de una herencia?

En herencias, la extinción de condominio permite adjudicar la vivienda a un heredero compensando al resto, con un tratamiento fiscal distinto según cómo se reparta la compensación.

¿Se puede hacer una extinción de condominio sobre cualquier bien?

Sí, la extinción de condominio es aplicable a cualquier bien en copropiedad (viviendas, locales, garajes), siempre que exista acuerdo entre los propietarios.

Casos prácticos

A continuación se desarrollan tres escenarios reales para ilustrar el impacto económico y fiscal de la extinción de condominio frente a una compraventa tradicional. En cada caso se parte de precios medios y condiciones hipotecarias actuales: Euríbor a 12 meses en el 2,565 %, tipo medio de hipoteca en el 2,93 %, plazo de 25 años, entrada habitual del 20 % y cálculo de tributos por actos jurídicos documentados (AJD) en lugar de impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande (vivienda de 250.000 €)

Situación:
Dos copropietarios poseen una vivienda valorada en 250.000 €. Uno desea quedarse con el inmueble, compensando económicamente al otro y asumiendo la hipoteca restante.

Desglose económico

• Precio del inmueble: 250.000 €
• Participación de cada copropietario: 50 % (125.000 €)
• Entrada (20 %): 50.000 €
• Hipoteca a subrogar/novar: 200.000 €
• Tipo aplicado: 2,93 %
• Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)

Cuota mensual estimada:
Para una hipoteca de 200.000 € al 2,93 % a 25 años:
Cuota = [200.000 × (0,0293/12)] / [1 – (1 + 0,0293/12)^–300] ≈ 944,77 €

Coste total de la hipoteca:
944,77 € × 300 = 283.431 €

Compensación al copropietario saliente:
125.000 € (valor de su participación)

Tributación:

• AJD (0,75 % sobre valor total): 250.000 × 0,75 % = 1.875 €
• Si fuera por ITP (6 % sobre la mitad): 125.000 × 6 % = 7.500 €
• Ahorro fiscal: 7.500 – 1.875 = 5.625 €

Coste total de la operación para el comprador:

• Entrada: 50.000 €
• Compensación a copropietario: 125.000 €
• AJD: 1.875 €
• Coste total de hipoteca (intereses incluidos): 283.431 €
  Total a desembolsar en 25 años: 50.000 + 125.000 + 1.875 + 283.431 = 460.306 €

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana (vivienda de 180.000 €)

Situación:
Una pareja joven copropietaria de un piso de 180.000 € decide separarse. Uno de los dos quiere quedarse la vivienda habitual y compensar al otro.

Desglose económico

• Precio del inmueble: 180.000 €
• Participación de cada copropietario: 90.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Hipoteca a subrogar/novar: 144.000 €
• Tipo aplicado: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cuota mensual estimada:
Para 144.000 € al 2,93 % a 25 años:
Cuota ≈ 680,23 €

Coste total de la hipoteca:
680,23 € × 300 = 204.070 €

Compensación al copropietario saliente:
90.000 €

Tributación:

• AJD (0,75 % sobre valor total): 180.000 × 0,75 % = 1.350 €
• Si fuera por ITP (6 % sobre la mitad): 90.000 × 6 % = 5.400 €
• Ahorro fiscal: 5.400 – 1.350 = 4.050 €

Coste total de la operación para el comprador:

• Entrada: 36.000 €
• Compensación a copropietario: 90.000 €
• AJD: 1.350 €
• Coste total de hipoteca: 204.070 €
  Total a desembolsar en 25 años: 36.000 + 90.000 + 1.350 + 204.070 = 331.420 €

Perfil C: Inversor para alquiler (vivienda de 150.000 €)

Situación:
Dos socios adquieren un piso de segunda mano valorado en 150.000 €. Uno decide quedarse con el inmueble y compensar al otro, con el objetivo de destinarlo al alquiler.

Desglose económico

• Precio del inmueble: 150.000 €
• Participación de cada copropietario: 75.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Hipoteca a subrogar/novar: 120.000 €
• Tipo aplicado: 2,93 %
• Plazo: 25 años

Cuota mensual estimada:
Para 120.000 € al 2,93 % a 25 años:
Cuota ≈ 566,86 €

Coste total de la hipoteca:
566,86 € × 300 = 170.058 €

Compensación al copropietario saliente:
75.000 €

Tributación:

• AJD (0,75 % sobre valor total): 150.000 × 0,75 % = 1.125 €
• Si fuera por ITP (6 % sobre la mitad): 75.000 × 6 % = 4.500 €
• Ahorro fiscal: 4.500 – 1.125 = 3.375 €

Rentabilidad bruta estimada para alquiler:
Si el alquiler medio es de 700 €/mes:

• Ingresos anuales: 8.400 €
• Rentabilidad bruta: (8.400 / 150.000) × 100 = 5,6 %

Coste total de la operación para el inversor:

• Entrada: 30.000 €
• Compensación a copropietario: 75.000 €
• AJD: 1.125 €
• Coste total de hipoteca: 170.058 €
  Total a desembolsar en 25 años: 30.000 + 75.000 + 1.125 + 170.058 = 276.183 €

---

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No formalizar la extinción en escritura pública
   La extinción de condominio requiere escritura pública ante notario. No hacerlo impide la inscripción en el Registro de la Propiedad, con consecuencias graves sobre la seguridad jurídica y la futura transmisión del inmueble.
   Solución: Acudir siempre al notario para documentar el acuerdo de extinción.

2. No liquidar el AJD correctamente
   Muchos copropietarios obvian el pago del AJD pensando que la operación carece de tributación, o calculan mal la base imponible.
   Solución: Consultar la normativa autonómica y presentar la autoliquidación correctamente sobre el valor real del inmueble.

3. No cancelar o novar la hipoteca existente
   Mantener la hipoteca a nombre de ambos tras la extinción genera riesgos: el copropietario saliente sigue siendo deudor ante el banco, aunque ya no sea propietario.
   Solución: Solicitar al banco la novación o subrogación, y asegurarse de que la escritura refleje el nuevo titular único del préstamo.

4. Desconocer la diferencia entre extinción y compraventa
   Algunos propietarios optan por la compraventa interna, asumiendo un coste fiscal innecesario (ITP en lugar de AJD).
   Solución: Valorar siempre la extinción de condominio, especialmente en disoluciones entre copropietarios, por su ventaja fiscal.

5. Olvidar la actualización de datos en el Catastro
   Tras la extinción, es frecuente que el Catastro no se actualice automáticamente, generando problemas en recibos de IBI y futuros trámites.
   Solución: Presentar la escritura pública ante el Catastro para registrar el cambio de titularidad.

6. No calcular correctamente la compensación económica
   El pago al copropietario saliente debe corresponder a su porcentaje de participación, descontando cargas como la hipoteca. Un cálculo erróneo puede desembocar en litigios.
   Solución: Revisar el valor de la vivienda, la deuda pendiente y los porcentajes de titularidad antes de fijar la compensación.

7. Ignorar el impacto en la plusvalía municipal
   En algunos casos, la adjudicación puede generar obligación de pagar la plusvalía.
   Solución: Consultar el valor catastral y la normativa local para prever el impacto de la plusvalía antes de la extinción.

---

Preguntas frecuentes

¿Qué es la extinción de condominio en una vivienda habitual?
Es el proceso legal por el que uno de los copropietarios se adjudica el 100 % de la vivienda, compensando económicamente al resto y disolviendo la copropiedad.

¿Qué impuestos se pagan al extinguir el condominio de una vivienda?
La extinción tributa por actos jurídicos documentados (AJD), cuyo tipo oscila entre el 0,5 % y el 2 % sobre el valor real del inmueble según la comunidad autónoma.

¿Es obligatorio pasar por el notario para extinguir un condominio?
Sí, la extinción debe formalizarse en escritura pública ante notario para que surta efectos frente a terceros y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Cuándo conviene una extinción de condominio frente a una compraventa?
Cuando los propietarios actuales ya son cotitulares y uno quiere quedarse el inmueble; así se evita tributar por ITP y se paga solo AJD, que es mucho menor.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene hipoteca aún pendiente?
El copropietario que se queda debe asumir la totalidad de la deuda mediante novación o subrogación, previa aprobación del banco.

¿Puedo extinguir el condominio si el banco no acepta la novación de la hipoteca?
No, si el banco no libera al copropietario saliente, ambos seguirán siendo deudores del préstamo aunque la propiedad haya cambiado de titularidad.

¿Cómo se calcula la compensación económica en la extinción?
Se valora la vivienda al precio de mercado y se compensa al copropietario saliente según su porcentaje de participación, descontando la parte proporcional de la hipoteca.

¿Se genera plusvalía municipal en la extinción de condominio?
Puede generarse si el valor catastral ha aumentado desde la adquisición, aunque en muchos casos la transmisión por extinción está exenta o bonificada.

¿Debo actualizar el Catastro tras la extinción de condominio?
Sí, es necesario notificar el cambio de titularidad presentando la escritura ante el Catastro para evitar errores en el IBI y futuras gestiones.

¿Qué ventajas fiscales tiene la extinción de condominio?
Permite adjudicar la propiedad completa a uno solo de los copropietarios pagando solo AJD, que es mucho menor que el ITP exigido en una compraventa.