Rehabilitación de vivienda
Intervención constructiva sobre un edificio o vivienda existente para mejorar sus condiciones de habitabilidad, eficiencia energética, accesibilidad o conservación estructural. Las obras de rehabilitación tributan al 10 % de IVA (en lugar del 21 % de obra nueva) cuando se destinan a la vivienda habitual. Pueden acceder a ayudas del Plan de Recuperación del Gobierno y desgravaciones autonómicas en el IRPF. La rehabilitación de edificios es un pilar de la política de descarbonización del parque inmobiliario.
Qué cuenta como rehabilitación a efectos fiscales
No basta con reformar. Para el IVA reducido del 10 %, el art. 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992 exige que se trate de obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, que su coste supere el 25 % del precio de adquisición del edificio (o de su valor de mercado antes de la obra, descontando el suelo) y que más del 50 % del coste total corresponda a esas partidas. Por debajo de esos umbrales, la obra es una reforma y tributa al 21 %, salvo el supuesto de albañilería en vivienda usada con material aportado por el contratista, que también va al 10 %.
Las deducciones del IRPF por eficiencia energética
La disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006 recoge tres deducciones distintas, y la que aplica depende del resultado certificado de la obra, no de su importe:
| Deducción | Requisito | Base máxima |
|---|---|---|
| 20 % | Reducir la demanda de calefacción y refrigeración ≥ 7 % | 5.000 € |
| 40 % | Reducir el consumo de energía primaria no renovable ≥ 30 %, o alcanzar letra A o B | 7.500 € |
| 60 % | Obras en el edificio completo que reduzcan el consumo ≥ 30 % o alcancen A o B | 5.000 €/año |
La prueba se hace con dos certificados energéticos, uno anterior y otro posterior a la obra, y es el segundo el que fija la deducción: sin él no hay derecho a nada. Conviene encargar el certificado previo antes de tocar la vivienda.
Lo que suele decidir la operación
- La ITE desfavorable convierte la rehabilitación en obligatoria y activa una derrama en la comunidad.
- Las obras de accesibilidad son exigibles a la comunidad cuando las pide un propietario mayor de 70 años o con discapacidad y el coste, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias (art. 10.1.b LPH).
- El resultado se refleja en el consumo en kWh/m²·año del certificado, que es lo que verá el comprador o el inquilino en el anuncio.