Plusvalía municipal (IIVTNU): cómo calcular por el método objetivo y el método real

Qué es la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, grava la revalorización del suelo urbano en el momento de transmitir un inmueble (compraventa, herencia, donación o permuta). Es un impuesto municipal — lo cobra el ayuntamiento — y se liquida en el plazo de 30 días desde la transmisión (o 6 meses en herencias).

El problema que resolvió el RDL 26/2021

Hasta 2021, el método de cálculo de la plusvalía era único: el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que dependía del número de años de tenencia. El problema era que este método generaba cuota incluso cuando la vivienda se había vendido a menos precio del de compra — lo que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional en dos sentencias (2017 y 2019).

El Real Decreto-ley 26/2021, aprobado en respuesta a la sentencia del TC de octubre de 2021 que anuló toda la regulación anterior, introdujo dos métodos alternativos. El contribuyente puede elegir el que resulte más favorable (menor cuota).

Método objetivo

Fórmula: Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia

Los coeficientes son máximos aprobados por ley (RDL 26/2021). Para 2025, los coeficientes máximos son:

• Menos de 1 año: 0,15
• 1 año: 0,14
• 5 años: 0,08
• 10 años: 0,06
• 15 años: 0,04
• 20 o más años: 0,03

(Los coeficientes se actualizan anualmente mediante Orden ministerial.)

Sobre la base imponible se aplica el tipo de gravamen del municipio (entre el 15 % y el 30 %).

Método real

Fórmula: Base imponible = (Precio de venta − Precio de compra) × (Proporción suelo / Precio total)

Este método calcula la ganancia efectiva que ha tenido el suelo: toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra, y la multiplica por la proporción que representa el suelo dentro del valor total del inmueble. La proporción del suelo se obtiene dividiendo el valor catastral del suelo entre el valor catastral total.

Si el precio de venta es inferior al de compra (pérdida patrimonial), la base imponible es cero y no hay cuota.

Cómo decide la calculadora de viviendade.com

La calculadora de plusvalía municipal de viviendade.com calcula automáticamente ambos métodos y presenta el que resulta menor. Para ello necesita: el valor catastral total del inmueble, el porcentaje de suelo según Catastro, el precio de compra, el precio de venta y los años de tenencia.

La calculadora aplica los coeficientes máximos del método objetivo — los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes iguales o inferiores, pero no superiores. El tipo de gravamen municipal se ajusta según el municipio si está en la base de datos; en caso contrario usa el máximo legal del 30 %.

Fuente: Real Decreto-ley 26/2021; Ley Reguladora de Haciendas Locales (texto refundido RD Leg 2/2004).