El esfuerzo financiero bajó 15 puntos en España desde 2008, pero Baleares y Madrid casi no han mejorado
La mayor parte de España ha ganado accesibilidad hipotecaria desde el pico de la burbuja. Pero hay dos excepciones relevantes: Baleares y Madrid, donde el esfuerzo de 2023 es casi tan alto como el de 2008.
El punto de partida: 2008, el pico de la burbuja
En 2008, España vivía el máximo de su segunda burbuja inmobiliaria. Los precios habían triplicado desde 1997, el Euríbor había estado por encima del 5 % en julio de ese año (5,393 %, máximo histórico) y los bancos prestaban al 100 % del valor de tasación.
En ese contexto, comprar una vivienda media requería destinar entre el 23 % y el 40,6 % de la renta, según la comunidad autónoma.
La mejora de 2013: el suelo
El ajuste fue duro pero efectivo en términos de accesibilidad. Con los precios cayendo y los tipos aún bajos, en 2013 el esfuerzo bajó en todas las CCAA. El mínimo del período lo marcaron las zonas que más sufrieron la corrección de precios: Aragón bajó del 31 % al 19,6 %.
Comparativa 2008-2013-2023: los tres momentos
| Comunidad | 2008 | 2013 | 2023 | Mejora 2008→2023 |
|---|---|---|---|---|
| Illes Balears | 40,6 % | 34,7 % | 34,2 % | −6,4 pp |
| Comunidad de Madrid | 40,4 % | 30,3 % | 30,6 % | −9,8 pp |
| País Vasco | 39,5 % | 34,8 % | 25,6 % | −13,9 pp |
| Cataluña | 36,8 % | 26,8 % | 24,5 % | −12,3 pp |
| Canarias | 34,9 % | 28,3 % | 23,7 % | −11,2 pp |
| Andalucía | 34,0 % | 26,3 % | 21,8 % | −12,2 pp |
| Galicia | 28,8 % | 22,8 % | 17,9 % | −10,9 pp |
| Castilla y León | 27,1 % | 20,7 % | 14,4 % | −12,7 pp |
| Aragón | 31,0 % | 19,6 % | 16,2 % | −14,8 pp |
| Extremadura | 23,2 % | 19,8 % | 13,9 % | −9,3 pp |
| Castilla-La Mancha | 26,5 % | 19,9 % | 13,4 % | −13,1 pp |
El patrón de la recuperación
La recuperación desde 2013 fue progresiva gracias a dos factores:
- Caída de los tipos de interés: el Euríbor pasó de entornos del 0,5-1 % en 2013 al mínimo histórico de −0,5 % en 2021.
- Subida moderada de los precios en el interior: mientras la costa y las grandes ciudades volvían a subir con fuerza, el interior tardó más y empezó desde niveles más bajos.
Por qué Baleares y Madrid son las excepciones
En Baleares, el precio m² ha subido el 96 % desde 2015, casi el doble que la media nacional. La demanda de no residentes (turismo residencial, compradores extranjeros) sostiene los precios al margen de la capacidad adquisitiva de los residentes locales.
En Madrid, la fortaleza económica de la capital atrae a compradores con rentas más altas de fuera de la CCAA, lo que hace que los precios reflejen una demanda que va más allá de la población residente con renta media.
En ambos casos, el resultado es que la accesibilidad para el comprador local con renta media no ha mejorado sustancialmente desde 2008.
Fuentes: MITMA Valor Tasado de Vivienda; INE ECV renta disponible; INE tipo y plazo hipotecas. Cálculo Tier D: viviendade.com.
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