Baleares destina el 34 % de su renta a la hipoteca; Extremadura el 14 %: la brecha del esfuerzo financiero
El porcentaje de renta mensual que requiere la cuota hipotecaria varía el doble entre la comunidad más cara y la más asequible. El mapa del esfuerzo financiero en 2023 dibuja dos Españas habitacionales.
El dato central
El esfuerzo financiero de compra mide qué porcentaje de la renta disponible mensual del hogar se destina a pagar la cuota hipotecaria de una vivienda media con LTV del 80 %, al tipo de interés y plazo vigente en ese año.
En 2023, la brecha entre la CCAA con mayor y menor esfuerzo era de 20,8 puntos porcentuales: Baleares exigía destinar el 34,2 % de la renta, frente al 13,4 % de Castilla-La Mancha.
El ranking completo de 2023
| Comunidad | Esfuerzo (% renta) |
|---|---|
| Illes Balears | 34,2 % |
| Comunidad de Madrid | 30,6 % |
| País Vasco | 25,6 % |
| Cataluña | 24,5 % |
| Canarias | 23,7 % |
| Andalucía | 21,8 % |
| Cantabria | 20,1 % |
| Comunitat Valenciana | 19,5 % |
| Galicia | 17,9 % |
| Principado de Asturias | 17,0 % |
| Com. Foral de Navarra | 16,6 % |
| Aragón | 16,2 % |
| Región de Murcia | 15,3 % |
| La Rioja | 15,3 % |
| Castilla y León | 14,4 % |
| Extremadura | 13,9 % |
| Castilla-La Mancha | 13,4 % |
No se dispone de dato calculado para Ceuta y Melilla (renta ECV sin cobertura estable). Fuente: calculado a partir de precio m² MITMA, renta ECV INE y tipo/plazo medio INE hipotecas. Tier D.
Por qué Baleares no mejora
La singularidad de Baleares es que lleva en niveles de alerta (por encima del 30 %) de forma prácticamente ininterrumpida desde 2008. En ese año, el esfuerzo era del 40,6 % — en el pico de la burbuja. Bajó hasta el 34,7 % en 2013, su mínimo del período, y en 2023 se mantiene en el 34,2 %.
La razón es doble: los precios de la vivienda en el archipiélago no bajaron tanto como en el resto de España después de 2008 (el turismo y la demanda internacional de segunda residencia sostuvieron la demanda) y en la recuperación subieron más intensamente que la renta disponible de los residentes.
Madrid: el caso del estancamiento relativo
Madrid pasó del 40,4 % en 2008 al 30,3 % en 2013 (la mayor mejora en términos absolutos de todas las CCAA) y en 2023 volvió al 30,6 %. La recuperación de los precios desde 2015 ha prácticamente borrado la mejora del período de corrección.
El umbral de alerta
La Autoridad Bancaria Europea (EBA) considera que destinar más del 40 % de la renta a la vivienda es una situación de sobrecarga grave. Ninguna CCAA española supera ese umbral en 2023, aunque Baleares y Madrid están claramente en zona de riesgo para compradores con rentas medias o medias-bajas.
El umbral bancario habitual para conceder una hipoteca es que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos. Con ese criterio, un comprador con renta media en Baleares o Madrid queda fuera de los límites prudentes.
Fuentes: MITMA Valor Tasado de Vivienda; INE — ECV renta disponible; INE — tipo y plazo medio hipotecas (tablas 24460+24461). Cálculo Tier D: viviendade.com.
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