Reformar y rehabilitar la vivienda: que puedes deducir en el IRPF

Deducciones por rehabilitación energética (IRPF estatal)

El Real Decreto-ley 18/2022 introdujo tres nuevas deducciones estatales en el IRPF para obras de mejora de eficiencia energética, vigentes hasta 2024 (con posibilidad de prorrogarse):

Deducción del 20 % por reducción de demanda de calefacción y refrigeracion

• Base máxima: 5.000 €/ano.
• Condicion: reducción de al menos el 7 % en la demanda de calefacción y refrigeracion certificada.

Deducción del 40 % por mejora del consumo de energía primaria no renovable

• Base máxima: 7.500 €/ano.
• Condicion: reducción de al menos el 30 % del consumo de energía primaria no renovable.

Deducción del 60 % en edificios

• Base máxima: 5.000 €/ano por propietario.
• Condicion: el edificio completo mejora en eficiencia energética.

Deducciones autonómicas

Muchas CCAA tienen deducciones adicionales por rehabilitación de vivienda habitual, por adaptación a personas con discapacidad o por obras en municipios rurales. Consulta las deducciones de tu CCAA en la AEAT.

Obras que no se deducen

Las obras de reforma estetica o de mantenimiento ordinario (pintar paredes, cambiar suelos, cocina nueva sin mejora energética) no dan derecho a deducción en el IRPF estatal, aunque pueden ser gastos deducibles si la vivienda esta en alquiler.

Si la vivienda esta en alquiler

Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble arrendado son un gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Las obras que aumenten el valor del inmueble (mejoras) no son deducibles como gasto directo: se amortizan a lo largo de los años.

Documentación

Conserva siempre las facturas de los trabajos y el certificado energético antes y después de la obra para justificar las deducciones.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No solicitar el certificado energético antes y después de la reforma

Uno de los requisitos clave para aplicar las deducciones por rehabilitación energética es acreditar la mejora de eficiencia con certificados energéticos oficiales previos y posteriores a la obra. Un error frecuente es iniciar las obras sin obtener el certificado inicial, lo que imposibilita la justificación ante la Agencia Tributaria.

Cómo evitarlo: Contrata siempre un técnico acreditado que emita el certificado energético antes de comenzar cualquier trabajo, y gestiona el segundo certificado una vez finalizada la obra.

2. Ejecutar reformas estéticas pensando que son deducibles

Muchas personas creen que cualquier reforma en la vivienda puede deducirse en el IRPF, pero las reformas puramente estéticas (pintar, cambiar suelos, modernizar cocina o baño sin mejora energética) no dan derecho a deducción estatal.

Cómo evitarlo: Antes de contratar una reforma, asegúrate de que cumple los requisitos energéticos exigidos y consulta si la obra encaja en las categorías deducibles.

3. No respetar los límites máximos de base anual

Las deducciones tienen bases máximas anuales, lo que significa que si la inversión en obras supera ese límite, el exceso no genera deducción adicional en el mismo ejercicio.

Cómo evitarlo: Planifica la reforma teniendo en cuenta tanto el importe total como los límites anuales de deducción, y distribuye los pagos en varios años si es posible para maximizar el beneficio fiscal.

4. No conservar las facturas y justificantes de pago

Presentar la deducción sin disponer de facturas oficiales y justificantes de pago válidos (transferencia bancaria, no en efectivo) puede motivar la pérdida de la deducción en caso de comprobación por parte de Hacienda.

Cómo evitarlo: Exige siempre factura completa y paga los trabajos mediante transferencia o tarjeta para poder justificar el desembolso y la titularidad.

5. Confundir obras de mejora con gastos de mantenimiento en alquiler

En viviendas alquiladas, solo los gastos de conservación y reparación son deducibles como gasto directo; las mejoras estructurales (que aumentan el valor) deben amortizarse y no se pueden deducir íntegramente en el año.

Cómo evitarlo: Distingue entre reparación y mejora, y consulta la normativa para declarar correctamente cada gasto en el IRPF.

6. Olvidar las deducciones autonómicas

Algunos contribuyentes desconocen que, además de las deducciones estatales, existen deducciones autonómicas por rehabilitación, accesibilidad o en municipios rurales, lo que puede suponer un ahorro fiscal adicional.

Cómo evitarlo: Revisa cada año las deducciones de tu comunidad autónoma y consulta el detalle en el portal de la Agencia Tributaria.

7. No identificar correctamente al titular de la deducción

La deducción solo puede aplicarla el titular de la vivienda (o del derecho de uso) que figure en la factura y en el certificado energético. Errores en la titularidad pueden impedir aplicar el beneficio fiscal.

Cómo evitarlo: Asegúrate de que la factura, los certificados y la declaración de la renta coincidan en el titular que va a solicitar la deducción.

Preguntas frecuentes

1. ¿Qué reformas en la vivienda permiten deducción en el IRPF estatal?
Solo las obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda habitual, con reducción certificada de demanda de calefacción o consumo de energía primaria no renovable, pueden deducirse en el IRPF estatal.

2. ¿Cuál es el porcentaje máximo que se puede deducir por reformas energéticas?
El porcentaje máximo de deducción es del 60 % en el caso de obras en edificios completos, del 40 % si la mejora afecta al consumo de energía primaria y del 20 % si reduce la demanda de calefacción y refrigeración.

3. ¿Cuál es la base máxima anual para deducir por reforma energética?
Las bases máximas anuales son: 5.000 €/año para la deducción del 20 %, 7.500 €/año para la del 40 %, y 5.000 €/año por propietario en la del 60 %.

4. ¿Las reformas en una vivienda en alquiler dan derecho a deducción estatal?
No, pero los gastos de conservación y reparación son deducibles como gasto del rendimiento del capital inmobiliario, no como deducción específica de la cuota.

5. ¿Es obligatorio obtener el certificado energético antes y después de la obra?
Sí, es imprescindible presentar ambos certificados energéticos para demostrar la mejora de eficiencia y poder aplicar la deducción en el IRPF.

6. ¿Puedo deducir la reforma si la vivienda no es mi residencia habitual?
No, las deducciones estatales solo son aplicables a la vivienda habitual, salvo en el caso de obras en edificios residenciales completos cuando se es propietario.

7. ¿Qué ocurre si la reforma supera el límite anual de base deducible?
El exceso de gasto sobre la base máxima no genera más deducción ese año, pero, dependiendo de la modalidad, puede acumularse en ejercicios posteriores hasta el límite total permitido.

8. ¿Las deducciones por reforma energética son compatibles con las autonómicas?
Sí, puedes beneficiarte de ambas siempre que cumplas los requisitos de cada una, aunque la suma de deducciones no puede superar el coste real de la obra.

9. ¿Cómo justifico el pago de la reforma ante Hacienda?
Debes conservar la factura oficial y el justificante de pago (transferencia, tarjeta o cheque nominativo), ya que los pagos en efectivo pueden ser rechazados.

10. ¿Puedo aplicar la deducción en el IRPF si la factura está a nombre de otro familiar?
No, la deducción solo puede aplicarse si la factura, el certificado energético y la titularidad de la vivienda coinciden en la persona que la solicita en la declaración.