Reformar y rehabilitar la vivienda: que puedes deducir en el IRPF

Deducciones por rehabilitacion energetica (IRPF estatal)

El Real Decreto-ley 18/2022 introdujo tres nuevas deducciones estatales en el IRPF para obras de mejora de eficiencia energetica, vigentes hasta 2024 (con posibilidad de prorrogarse):

Deduccion del 20 % por reduccion de demanda de calefaccion y refrigeracion

• Base maxima: 5.000 €/ano.
• Condicion: reduccion de al menos el 7 % en la demanda de calefaccion y refrigeracion certificada.

Deduccion del 40 % por mejora del consumo de energia primaria no renovable

• Base maxima: 7.500 €/ano.
• Condicion: reduccion de al menos el 30 % del consumo de energia primaria no renovable.

Deduccion del 60 % en edificios

• Base maxima: 5.000 €/ano por propietario.
• Condicion: el edificio completo mejora en eficiencia energetica.

Deducciones autonomicas

Muchas CCAA tienen deducciones adicionales por rehabilitacion de vivienda habitual, por adaptacion a personas con discapacidad o por obras en municipios rurales. Consulta las deducciones de tu CCAA en la AEAT.

Obras que no se deducen

Las obras de reforma estetica o de mantenimiento ordinario (pintar paredes, cambiar suelos, cocina nueva sin mejora energetica) no dan derecho a deduccion en el IRPF estatal, aunque pueden ser gastos deducibles si la vivienda esta en alquiler.

Si la vivienda esta en alquiler

Las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble arrendado son un gasto deducible de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Las obras que aumenten el valor del inmueble (mejoras) no son deducibles como gasto directo: se amortizan a lo largo de los anos.

Documentacion

Conserva siempre las facturas de los trabajos y el certificado energetico antes y despues de la obra para justificar las deducciones.

Casos prácticos

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande (piso de 250.000 €)

Supuestos:

• Precio de compra: 250.000 €
• Entrada (20 %): 50.000 €
• Importe de hipoteca: 200.000 €
• Plazo de hipoteca: 25 años
• Tipo de interés medio: 2,93 % (Euríbor + diferencial estándar del contexto)
• Reforma energética ejecutada: mejora que reduce el consumo de energía primaria no renovable en más del 30 % (opta a deducción del 40 % IRPF sobre base máxima)
• Presupuesto de reforma: 15.000 € (para simulación de deducción)
• Certificado energético previo y posterior correctamente registrados

1. Cálculo de la hipoteca

• Importe hipotecado: 200.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés: 2,93 % nominal anual

Cuota mensual estimada (sistema francés):

La fórmula para la cuota fija es: [ C = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1} ] Donde:

• ( C ) = cuota mensual
• ( P ) = principal (200.000 €)
• ( r ) = tipo de interés mensual (2,93 % / 12 = 0,0024416)
• ( n ) = número de cuotas (300)

[ C = 200.000 \times \frac{0,0024416 \times (1+0,0024416)^{300}}{(1+0,0024416)^{300}-1} ]

[ C = 200.000 \times \frac{0,0024416 \times 2,032}{2,032-1} ] [ C \approx 941,98,€ ]

• Cuota mensual estimada: 941,98 €
• Coste total al final del préstamo: 941,98 € × 300 = 282.594 €

2. Deducción por reforma energética

• Presupuesto reforma: 15.000 €

• Deducción aplicable: 40 % (máximo 7.500 €/año)

• Base máxima anual aplicable: 7.500 €

• Año 1: 7.500 € × 40 % = 3.000 € deducibles

• Año 2: 7.500 € × 40 % = 3.000 € deducibles

• Año 3: 0 € (solo queda 0, ya que la base total son 15.000 €)

• Total deducible en IRPF: 6.000 € (en dos ejercicios fiscales)

3. Coste real de la reforma tras deducción

• Coste neto tras deducción: 15.000 € – 6.000 € = 9.000 €

4. Resumen de escenario

• Precio vivienda: 250.000 €
• Entrada: 50.000 €
• Hipoteca: 200.000 € a 25 años, 2,93 %
• Cuota mensual: 941,98 €
• Coste total de hipoteca: 282.594 €
• Reforma energética: 15.000 € (coste neto tras deducción: 9.000 €)
• Deducción total obtenida: 6.000 € en dos años

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Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana (piso de 180.000 €)

Supuestos:

• Precio de compra: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe de hipoteca: 144.000 €
• Plazo de hipoteca: 25 años
• Tipo de interés medio: 2,93 %
• Reforma energética ejecutada: mejora que reduce la demanda de calefacción y refrigeración en más del 7 % (deducción del 20 %, base máxima 5.000 €/año)
• Presupuesto de reforma: 8.000 €
• Certificados energéticos previos y posteriores

1. Cálculo de la hipoteca

• Importe hipotecado: 144.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés: 2,93 %

[ C = 144.000 \times \frac{0,0024416 \times (1+0,0024416)^{300}}{(1+0,0024416)^{300}-1} ] [ C \approx 678,23,€ ]

• Cuota mensual estimada: 678,23 €
• Coste total al final del préstamo: 678,23 € × 300 = 203.469 €

2. Deducción por reforma energética

• Presupuesto reforma: 8.000 €

• Deducción aplicable: 20 % (base máxima 5.000 €/año)

• Año 1: 5.000 € × 20 % = 1.000 €

• Año 2: 3.000 € × 20 % = 600 €

• Total deducible en IRPF: 1.600 € (en dos ejercicios fiscales)

3. Coste real de la reforma tras deducción

• Coste neto tras deducción: 8.000 € – 1.600 € = 6.400 €

4. Resumen de escenario

• Precio vivienda: 180.000 €
• Entrada: 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 € a 25 años, 2,93 %
• Cuota mensual: 678,23 €
• Coste total de hipoteca: 203.469 €
• Reforma energética: 8.000 € (coste neto tras deducción: 6.400 €)
• Deducción total obtenida: 1.600 € en dos años

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Perfil C: Inversor para alquiler (piso de 150.000 €)

Supuestos:

• Precio de compra: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe de hipoteca: 120.000 €
• Plazo de hipoteca: 25 años
• Tipo de interés medio: 2,93 %
• Reforma (sin deducción estatal si solo mejora estética, pero se deducen gastos de conservación para alquiler)
• Presupuesto de reforma: 6.000 € (mantenimiento y pequeñas mejoras para alquiler)
• Renta mensual estimada: calculada a partir del precio medio nacional por m²

1. Cálculo de la hipoteca

• Importe hipotecado: 120.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés: 2,93 %

[ C = 120.000 \times \frac{0,0024416 \times (1+0,0024416)^{300}}{(1+0,0024416)^{300}-1} ] [ C \approx 565,19,€ ]

• Cuota mensual estimada: 565,19 €
• Coste total al final del préstamo: 565,19 € × 300 = 169.557 €

2. Ingresos por alquiler y rentabilidad bruta

• Precio medio nacional por m²: 2.230 €

• Supongamos vivienda de 70 m²: 70 × 2.230 € = 156.100 € (ajustado al escenario de compra de 150.000 €)

• Alquiler mensual estimado (supongamos 9 €/m²): 70 m² × 9 €/m² = 630 € al mes

• Ingresos anuales por alquiler: 630 € × 12 = 7.560 €

• Rentabilidad bruta anual: [ \text{Rentabilidad bruta} = \frac{\text{Ingresos anuales}}{\text{Precio de compra}} \times 100 ] [ \text{Rentabilidad bruta} = \frac{7.560}{150.000} \times 100 = 5,04\ % ]

3. Deducción gastos de reforma para alquiler

• Gastos de conservación y mantenimiento: 6.000 € deducibles del rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF (primer año de alquiler si se ejecuta para poner la vivienda en condiciones).

4. Resumen de escenario

• Precio vivienda: 150.000 €
• Entrada: 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 € a 25 años, 2,93 %
• Cuota mensual: 565,19 €
• Coste total de hipoteca: 169.557 €
• Ingresos alquiler estimados: 7.560 €/año
• Rentabilidad bruta: 5,04 %
• Gastos de reforma para alquiler: 6.000 € deducibles del rendimiento inmobiliario

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Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No solicitar el certificado energético antes y después de la reforma

Uno de los requisitos clave para aplicar las deducciones por rehabilitación energética es acreditar la mejora de eficiencia con certificados energéticos oficiales previos y posteriores a la obra. Un error frecuente es iniciar las obras sin obtener el certificado inicial, lo que imposibilita la justificación ante la Agencia Tributaria.

Cómo evitarlo: Contrata siempre un técnico acreditado que emita el certificado energético antes de comenzar cualquier trabajo, y gestiona el segundo certificado una vez finalizada la obra.

2. Ejecutar reformas estéticas pensando que son deducibles

Muchas personas creen que cualquier reforma en la vivienda puede deducirse en el IRPF, pero las reformas puramente estéticas (pintar, cambiar suelos, modernizar cocina o baño sin mejora energética) no dan derecho a deducción estatal.

Cómo evitarlo: Antes de contratar una reforma, asegúrate de que cumple los requisitos energéticos exigidos y consulta si la obra encaja en las categorías deducibles.

3. No respetar los límites máximos de base anual

Las deducciones tienen bases máximas anuales, lo que significa que si la inversión en obras supera ese límite, el exceso no genera deducción adicional en el mismo ejercicio.

Cómo evitarlo: Planifica la reforma teniendo en cuenta tanto el importe total como los límites anuales de deducción, y distribuye los pagos en varios años si es posible para maximizar el beneficio fiscal.

4. No conservar las facturas y justificantes de pago

Presentar la deducción sin disponer de facturas oficiales y justificantes de pago válidos (transferencia bancaria, no en efectivo) puede motivar la pérdida de la deducción en caso de comprobación por parte de Hacienda.

Cómo evitarlo: Exige siempre factura completa y paga los trabajos mediante transferencia o tarjeta para poder justificar el desembolso y la titularidad.

5. Confundir obras de mejora con gastos de mantenimiento en alquiler

En viviendas alquiladas, solo los gastos de conservación y reparación son deducibles como gasto directo; las mejoras estructurales (que aumentan el valor) deben amortizarse y no se pueden deducir íntegramente en el año.

Cómo evitarlo: Distingue entre reparación y mejora, y consulta la normativa para declarar correctamente cada gasto en el IRPF.

6. Olvidar las deducciones autonómicas

Algunos contribuyentes desconocen que, además de las deducciones estatales, existen deducciones autonómicas por rehabilitación, accesibilidad o en municipios rurales, lo que puede suponer un ahorro fiscal adicional.

Cómo evitarlo: Revisa cada año las deducciones de tu comunidad autónoma y consulta el detalle en el portal de la Agencia Tributaria.

7. No identificar correctamente al titular de la deducción

La deducción solo puede aplicarla el titular de la vivienda (o del derecho de uso) que figure en la factura y en el certificado energético. Errores en la titularidad pueden impedir aplicar el beneficio fiscal.

Cómo evitarlo: Asegúrate de que la factura, los certificados y la declaración de la renta coincidan en el titular que va a solicitar la deducción.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué reformas en la vivienda permiten deducción en el IRPF estatal?
Solo las obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda habitual, con reducción certificada de demanda de calefacción o consumo de energía primaria no renovable, pueden deducirse en el IRPF estatal.

2. ¿Cuál es el porcentaje máximo que se puede deducir por reformas energéticas?
El porcentaje máximo de deducción es del 60 % en el caso de obras en edificios completos, del 40 % si la mejora afecta al consumo de energía primaria y del 20 % si reduce la demanda de calefacción y refrigeración.

3. ¿Cuál es la base máxima anual para deducir por reforma energética?
Las bases máximas anuales son: 5.000 €/año para la deducción del 20 %, 7.500 €/año para la del 40 %, y 5.000 €/año por propietario en la del 60 %.

4. ¿Las reformas en una vivienda en alquiler dan derecho a deducción estatal?
No, pero los gastos de conservación y reparación son deducibles como gasto del rendimiento del capital inmobiliario, no como deducción específica de la cuota.

5. ¿Es obligatorio obtener el certificado energético antes y después de la obra?
Sí, es imprescindible presentar ambos certificados energéticos para demostrar la mejora de eficiencia y poder aplicar la deducción en el IRPF.

6. ¿Puedo deducir la reforma si la vivienda no es mi residencia habitual?
No, las deducciones estatales solo son aplicables a la vivienda habitual, salvo en el caso de obras en edificios residenciales completos cuando se es propietario.

7. ¿Qué ocurre si la reforma supera el límite anual de base deducible?
El exceso de gasto sobre la base máxima no genera más deducción ese año, pero, dependiendo de la modalidad, puede acumularse en ejercicios posteriores hasta el límite total permitido.

8. ¿Las deducciones por reforma energética son compatibles con las autonómicas?
Sí, puedes beneficiarte de ambas siempre que cumplas los requisitos de cada una, aunque la suma de deducciones no puede superar el coste real de la obra.

9. ¿Cómo justifico el pago de la reforma ante Hacienda?
Debes conservar la factura oficial y el justificante de pago (transferencia, tarjeta o cheque nominativo), ya que los pagos en efectivo pueden ser rechazados.

10. ¿Puedo aplicar la deducción en el IRPF si la factura está a nombre de otro familiar?
No, la deducción solo puede aplicarse si la factura, el certificado energético y la titularidad de la vivienda coinciden en la persona que la solicita en la declaración.

Casos prácticos

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana (piso de 180.000 €)

Supuestos:

• Precio de compra: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Importe de hipoteca: 144.000 €
• Plazo de hipoteca: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés medio: 2,93 % (Euríbor + diferencial estándar del contexto)
• Reforma energética: actuación para reducir la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7 % (opta a deducción del 20 % IRPF sobre 5.000 €)
• Presupuesto de reforma: 7.000 € (para simulación de deducción)
• Certificados energéticos emitidos y registrados correctamente

1. Cálculo de la hipoteca

• Importe hipotecado: 144.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés nominal anual: 2,93 %
• Tipo de interés mensual: 2,93 % / 12 = 0,0024416

[ C = 144.000 \times \frac{0,0024416 \times (1+0,0024416)^{300}}{(1+0,0024416)^{300}-1} ]

[ C = 144.000 \times \frac{0,0024416 \times 2,032}{2,032-1} ] [ C \approx 678,23,€ ]

2. Coste total de la hipoteca

• Cuota mensual: 678,23 €
• Total pagado en 25 años: 678,23 € × 300 = 203.469 €
• Intereses pagados: 203.469 € - 144.000 € = 59.469 €

3. Deducción IRPF por reforma

• Importe reforma: 7.000 €
• Base máxima deducible: 5.000 € (por año)
• Deducción aplicable: 20 % sobre 5.000 € = 1.000 €
• Ahorro fiscal estimado: hasta 1.000 € en la declaración de la renta

4. Resumen

• Precio de compra: 180.000 €
• Entrada (20 %): 36.000 €
• Hipoteca: 144.000 € a 25 años
• Cuota mensual: 678,23 €
• Coste total de la hipoteca: 203.469 €
• Deducción por reforma energética: hasta 1.000 € en IRPF
• Condiciones legales: vivienda habitual, certificados energéticos antes y después, cumplimiento de requisitos de reducción de demanda energética

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Perfil C: Inversor para alquiler (piso de 150.000 €)

Supuestos:

• Precio de compra: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Importe de hipoteca: 120.000 €
• Plazo de hipoteca: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés medio: 2,93 %
• Vivienda destinada a alquiler (no vivienda habitual)
• Reforma energética: mejora de eficiencia para revalorizar el inmueble (no deducible como tal en IRPF personal, pero sí gasto amortizable)
• Presupuesto de reforma: 10.000 €
• Renta de alquiler prevista: 800 €/mes (para cálculo de rentabilidad bruta)
• Gastos anuales estimados: 1.200 € (IBI, comunidad, seguro…)

1. Cálculo de la hipoteca

• Importe hipotecado: 120.000 €
• Plazo: 25 años (300 meses)
• Tipo de interés nominal anual: 2,93 %
• Tipo de interés mensual: 2,93 % / 12 = 0,0024416

[ C = 120.000 \times \frac{0,0024416 \times (1+0,0024416)^{300}}{(1+0,0024416)^{300}-1} ]

[ C = 120.000 \times \frac{0,0024416 \times 2,032}{2,032-1} ] [ C \approx 565,19,€ ]

2. Coste total de la hipoteca

• Cuota mensual: 565,19 €
• Total pagado en 25 años: 565,19 € × 300 = 169.557 €
• Intereses pagados: 169.557 € - 120.000 € = 49.557 €

3. Rentabilidad bruta del alquiler

• Ingresos anuales por alquiler: 800 € × 12 = 9.600 €
• Rentabilidad bruta: (Ingresos anuales / Precio de compra) × 100
• Rentabilidad bruta: (9.600 € / 150.000 €) × 100 = 6,4 %

4. Deducción IRPF y amortización

• Las reformas que aumentan el valor del inmueble no se deducen como gasto directo, sino que se amortizan a lo largo de los años (normalmente un 3 % anual).
• Los gastos de mantenimiento ordinario sí son deducibles del rendimiento del capital inmobiliario.

5. Resumen

• Precio de compra: 150.000 €
• Entrada (20 %): 30.000 €
• Hipoteca: 120.000 € a 25 años
• Cuota mensual: 565,19 €
• Coste total de la hipoteca: 169.557 €
• Ingreso anual por alquiler: 9.600 €
• Rentabilidad bruta: 6,4 %
• Deducción por reforma energética: no aplicable como deducción directa en IRPF; mejora amortizable
• Gastos deducibles: gastos de mantenimiento, IBI, comunidad, seguro; reformas estructurales solo por amortización

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Errores frecuentes y cómo evitarlos

1. No solicitar certificados energéticos antes y después de la reforma

Muchos propietarios pierden la posibilidad de deducirse porque inician las obras sin obtener el certificado energético previo. Para acceder a la deducción, es obligatorio contar con el informe anterior y el posterior a la intervención. Sin ambos documentos registrados, Hacienda no permite aplicar la deducción.

Cómo evitarlo: Contrata a un técnico habilitado para realizar el certificado antes de empezar y después de terminar la reforma.

2. Confundir mejoras estéticas con reformas energéticas

Cambiar la cocina o pintar paredes no da derecho a deducción estatal en el IRPF, salvo que esas actuaciones reduzcan la demanda energética según los criterios legales. Muchos propietarios declaran gastos de reformas que no cumplen los requisitos y acaban con la deducción rechazada.

Cómo evitarlo: Comprueba que la obra propuesta cumple con los porcentajes de reducción energética exigidos y está debidamente certificada.

3. No ajustar el importe de la reforma a la base máxima deducible

Solicitar la deducción por una obra de 10.000 € cuando la base máxima es 5.000 € o 7.500 € puede llevar a errores en la declaración y expectativas irreales de ahorro fiscal.

Cómo evitarlo: Calcula el importe deducible según el límite anual y ajusta el presupuesto o reparte la deducción en varios ejercicios fiscales conforme a la normativa.

4. No conservar facturas originales y pagos bancarios

Presentar presupuestos, recibos informales o pagos en metálico no sirve ante una inspección de la Agencia Tributaria. Solo las facturas oficiales y los pagos bancarios justifican la deducción.

Cómo evitarlo: Exige factura completa con todos los datos exigidos y paga siempre por medios que dejen rastro: transferencia, tarjeta, cheque nominativo.

5. No comprobar la titularidad y uso como vivienda habitual

La deducción estatal solo es aplicable a la vivienda habitual del contribuyente, no a segundas residencias o inmuebles alquilados. Declarar la deducción en una vivienda que no cumple este criterio puede implicar sanciones.

Cómo evitarlo: Asegúrate de empadronarte en la vivienda y que figure como tu residencia habitual en el catastro y en la declaración de la renta.

6. Olvidar la fecha límite de las deducciones

Las deducciones por rehabilitación energética tienen plazo limitado. Realizar la reforma fuera del periodo legal supone perder el derecho al incentivo fiscal.

Cómo evitarlo: Consulta el calendario fiscal actualizado y planifica las obras y su certificación dentro del plazo vigente.

7. No diferenciar entre gastos deducibles por alquiler y por vivienda habitual

Los criterios fiscales cambian si la vivienda está arrendada o es habitual. Mezclar ambos regímenes puede provocar declaraciones erróneas y perder ventajas fiscales específicas.

Cómo evitarlo: Identifica correctamente el uso de la vivienda y aplica solo las deducciones, amortizaciones o gastos que corresponden a cada caso.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué obras de reforma puedo deducir en el IRPF?

Solo las reformas que mejoran la eficiencia energética de la vivienda habitual y logran la reducción mínima exigida de demanda o consumo pueden deducirse en el IRPF. Las obras meramente estéticas o de mantenimiento ordinario no dan derecho a deducción.

2. ¿Qué porcentaje de la reforma puedo deducir?

Puedes deducir entre el 20 % y el 60 % del coste de la reforma, según el tipo de mejora energética y el cumplimiento de los requisitos legales. Existen límites máximos de base deducible por año y por propietario.

3. ¿Necesito un certificado energético para deducir la reforma?

Sí, es obligatorio presentar el certificado energético antes y después de la obra. Solo así se acredita la mejora en la eficiencia exigida para acceder a la deducción.

4. ¿Puedo deducir reformas en una segunda residencia?

No, la deducción estatal por rehabilitación energética solo se aplica sobre la vivienda habitual, no sobre segundas residencias ni viviendas destinadas al alquiler.

5. ¿Puedo deducir las obras si la vivienda está alquilada?

No puedes aplicar la deducción estatal por mejora energética sobre vivienda en alquiler, pero sí puedes deducir gastos de mantenimiento y amortización de mejoras en el cálculo de los rendimientos del capital inmobiliario.

6. ¿Cuánto es la base máxima deducible cada año?

La base máxima deducible varía entre 5.000 € y 7.500 € anuales, dependiendo del tipo de actuación y la deducción aplicada. Si la obra supera esa cantidad, puedes repartir la deducción en varios ejercicios fiscales dentro del plazo legal.

7. ¿Qué documentación debo conservar para Hacienda?

Debes guardar todas las facturas, justificantes de pago bancario y los certificados energéticos de la vivienda antes y después de la reforma. La falta de cualquiera de estos documentos puede invalidar la deducción.

8. ¿Las deducciones autonómicas son compatibles con la estatal?

Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones adicionales. En ciertos casos son compatibles, pero debes consultar los límites y condiciones específicas de tu comunidad para evitar duplicidades.

9. ¿Tengo derecho a deducción si financio la reforma con préstamo personal?

Sí, puedes deducir el coste de la reforma aunque hayas financiado la obra con un préstamo personal o con fondos propios, siempre que se cumplan los requisitos legales y se justifique el pago.

10. ¿Qué plazo tengo para aplicar la deducción por rehabilitación energética?

Debes realizar la obra y obtener el certificado energético posterior dentro del plazo establecido por la normativa vigente. Solo podrás aplicar la deducción en la declaración de la renta correspondiente a los ejercicios fiscales en los que se hayan ejecutado y certificado las mejoras.