IPV vs precio tasado vs precio notarial: tres indicadores distintos que no debes confundir

El IPV (Índice de Precios de la Vivienda)

Lo publica el INE trimestralmente. Es un índice de variación (base 2015=100): no indica el precio en euros, sino cuanto han variado los precios respecto a 2015.

• En 2025 T4 el IPV general esta en 186,75 (datos INE). Significa que los precios son un 86,75 % más altos que en 2015.
• Variación anual 2025: +12,9 % (mayor subida desde 2007).

Para que sirve: comparar la evolución de precios a lo largo del tiempo y entre CCAA.

Limitacion: no da el precio absoluto en euros.

El precio tasado del MITMA

Lo publica el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible trimestralmente. Proviene de los informes de tasación que los bancos envian al MITMA y representa el valor de tasación en euros por metro cuadrado.

• En 2025 T4 el precio tasado medio es de 2.230 €/m² (vivienda libre).
• Esta disponible por CCAA y provincia desde 1995.

Para que sirve: conocer el precio absoluto en €/m² con granularidad territorial.

Limitacion: es el precio de tasación, no necesariamente el precio de cierre de la transacción.

El precio notarial

El Consejo General del Notariado publica los precios medios de las escrituras de compraventa: son los precios realmente pagados en las transacciones.

Para que sirve: precio real de mercado según operaciones cerradas.

Limitacion: puede incluir infravaloraciones declaradas (precio escriturado menor al real, práctica ilegal pero históricamente frecuente) y la muestra de municipios pequeños tiene poca representatividad.

Resumen comparativo

Los tres están disponibles en viviendade.com: IPV, precios m² e interlinking desde fichas de CCAA y provincia.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

La confusión entre el IPV, el precio tasado y el precio notarial puede conducir a errores significativos en el análisis y la toma de decisiones inmobiliarias. Estos son los fallos más habituales y las recomendaciones para sortearlos.

1. Comparar directamente el IPV con los precios en euros

Error: Creer que el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) indica el valor en euros de una vivienda concreta.

Cómo evitarlo: El IPV es un índice de variación, no un valor absoluto. Utilízalo solo para analizar tendencias y comparar incrementos o descensos porcentuales, nunca para determinar el precio real de compra o venta.

2. Tomar el precio tasado como precio de mercado final

Error: Asumir que el precio tasado oficial refleja el importe al que se cerrará la operación.

Cómo evitarlo: El precio tasado es el resultado de una valoración objetiva, pero las compraventas pueden cerrarse por encima o por debajo de ese valor, según negociación, urgencia, reformas pendientes o demanda en la zona.

3. Ignorar las limitaciones del precio notarial

Error: Pensar que el precio notarial siempre refleja fielmente el valor real pagado.

Cómo evitarlo: Aunque es el precio de cierre escriturado, puede estar afectado por prácticas históricas de infravaloración, sobre todo en municipios pequeños. Considera esta posible desviación y consulta precios medios por zonas para contrastar.

4. No ajustar el análisis al tamaño y características concretas de la vivienda

Error: Utilizar el precio medio por metro cuadrado sin tener en cuenta las diferencias de superficie, antigüedad, estado de conservación o ubicación exacta.

Cómo evitarlo: Calcula siempre el precio total estimado para el inmueble en cuestión, ajustando por superficie real y características concretas. No extrapoles datos nacionales a realidades locales sin matizarlos.

5. No considerar el impacto de los tipos de interés en el coste total

Error: Centrarse solo en el precio de venta, olvidando el peso de los intereses hipotecarios a largo plazo.

Cómo evitarlo: Calcula el coste total de la compra, sumando los intereses que pagarás en toda la vida del préstamo, y valora si la cuota mensual es asumible para tus ingresos.

6. Confundir los indicadores para valorar inversiones

Error: Analizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria solo con el IPV o el precio tasado, sin tener en cuenta el precio real de mercado y los ingresos previstos por alquiler.

Cómo evitarlo: Utiliza el precio notarial para estimar la inversión inicial y calcula la rentabilidad bruta y neta en función de los alquileres de mercado, gastos e impuestos.

7. Omitir la actualización periódica de los datos

Error: Usar datos desactualizados de cualquiera de los tres indicadores para tomar decisiones actuales.

Cómo evitarlo: Consulta siempre los datos más recientes disponibles sobre precios y condiciones hipotecarias. Los cambios trimestrales o anuales pueden alterar notablemente la viabilidad de una operación.

Preguntas frecuentes

¿En qué se diferencia el IPV del precio tasado y del precio notarial?

El IPV mide la variación porcentual de los precios respecto a 2015, sin expresar valores en euros. El precio tasado indica el valor de tasación oficial en €/m². El precio notarial refleja el importe escriturado en las compraventas reales.

¿Puedo usar el IPV para saber cuánto cuesta una vivienda?

No, el IPV solo muestra la evolución relativa de los precios de la vivienda. Para conocer precios reales en euros, debes consultar el precio tasado o el notarial.

¿Por qué el precio tasado a veces es diferente al precio de venta?

El precio tasado es una referencia calculada según criterios técnicos y puede no coincidir con el precio pactado entre comprador y vendedor, que depende de negociación, demanda o estado del inmueble.

¿El precio notarial es siempre el precio real pagado por la vivienda?

No siempre. El precio notarial es el declarado en las escrituras, pero puede haber diferencias por infravaloración declarada, sobre todo en operaciones antiguas o en zonas rurales.

¿Cuál de los tres indicadores es más útil para compradores?

El precio notarial ofrece la referencia más cercana al precio real pagado, aunque conviene contrastarlo con el precio tasado y analizar la evolución con el IPV para tomar decisiones informadas.

¿Cómo afecta el tipo de interés hipotecario al coste total de la compra?

Un mayor tipo de interés incrementa considerablemente el coste total pagado al banco en intereses durante la vida del préstamo. Es fundamental calcular la cuota y el coste total antes de firmar una hipoteca.

¿Qué precio se usa para calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA?

Se utiliza el precio escriturado (notarial) como base imponible para calcular impuestos como ITP o IVA en la compra de la vivienda.

¿Puedo negociar el precio si la tasación es inferior al precio de venta?

Sí, una tasación por debajo del precio pactado puede ser un argumento para renegociar a la baja, ya que el banco solo financiará hasta un porcentaje del valor más bajo entre tasación y precio de compra.

¿Cómo calculo la rentabilidad bruta de una vivienda para alquilar?

Divide el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra y multiplica por 100. Por ejemplo, 9.600 € de alquiler anual y 150.000 € de precio de compra ofrecen una rentabilidad bruta del 6,4 %.

¿Con qué frecuencia se actualizan el IPV, el precio tasado y el notarial?

El IPV y el precio tasado se actualizan trimestralmente, mientras que el precio notarial se publica mensualmente. Es importante consultar siempre los datos más recientes.