Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF: la tributación de las viviendas vacías

Qué es la imputación de rentas inmobiliarias

La imputación de rentas inmobiliarias es la obligación que establece el artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF por la que los propietarios de inmuebles urbanos (distintos de la vivienda habitual) que no están alquilados deben declarar una renta ficticia en el IRPF, aunque no hayan recibido ningún ingreso real.

La lógica fiscal es que la vivienda no alquilada podría generar rendimientos si se pusiera en alquiler, y por tanto representa una capacidad económica que debe tributar.

A qué inmuebles se aplica

La imputación se aplica a:

• Segundas residencias (casas de campo, pisos de playa, apartamentos vacacionales).
• Viviendas vacías que el propietario no destina ni a vivienda habitual ni a alquiler.
• Garajes y trasteros que no sean anejos a la vivienda habitual.
• Cualquier inmueble urbano no afecto a actividades económicas y no alquilado.

No se aplica a:

• La vivienda habitual (están exentos).
• Inmuebles en construcción o que no puedan usarse por razones urbanísticas.
• Inmuebles que generen rendimientos del capital inmobiliario (están alquilados).

Cómo se calcula la renta imputada

El importe de la renta imputada depende de si el valor catastral del inmueble ha sido revisado recientemente:

Situación del valor catastral	Porcentaje de imputación
Revisado en los últimos 10 años	1,1 % del valor catastral
No revisado en los últimos 10 años	2 % del valor catastral

Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral del inmueble que figura en el recibo del IBI. No sobre el precio de compra ni sobre el valor de mercado.

Ejemplo: Vivienda con valor catastral de 90.000 € cuyo municipio revisó valores hace menos de 10 años. Renta imputada = 90.000 € × 1,1 % = 990 €/año.

Esta renta se suma a la base general del IRPF (junto con los rendimientos del trabajo, por ejemplo) y tributa al tipo marginal del contribuyente.

Proporcionalidad por días

Si el inmueble ha estado alquilado parte del año (por ejemplo, 6 meses) y el resto estuvo vacío, la imputación se aplica solo a los días en que no estuvo alquilado.

En el caso de inmuebles adquiridos o transmitidos durante el año, la imputación se calcula en proporción a los días de titularidad en que el inmueble no estuvo alquilado.

Cotitularidad

Si el inmueble pertenece a varios propietarios, cada uno imputa la parte proporcional a su cuota de titularidad.

Gastos deducibles en la imputación

Ninguno. La imputación de rentas inmobiliarias es un rendimiento imputado que no admite deducción de gastos reales (IBI, comunidad, reparaciones...). Esto la hace fiscalmente más gravosa que el rendimiento neto del alquiler, donde sí se deducen todos los gastos.

Esta asimetría es un incentivo implícito al alquiler frente a mantener la vivienda vacía.

Cuánto se paga realmente

El impacto fiscal real depende del tipo marginal del contribuyente. Si tiene un tipo marginal del 24 % (tramo habitual de rentas medias), el coste fiscal anual de mantener una vivienda vacía con valor catastral de 90.000 € revisado sería:

• Renta imputada: 990 €
• Impuesto IRPF (24 %): 237,60 €/año

No es un coste desorbitado, pero es dinero que se paga por no hacer nada con el inmueble. Si además el municipio aplica el recargo de IBI por vivienda vacía (habilitado por la Ley 12/2023 para grandes tenedores hasta el 150 % del IBI), el coste total puede ser significativamente mayor.

Declaración en el IRPF

La imputación debe declararse en la casilla de "Imputación de rentas inmobiliarias" del modelo 100 (declaración del IRPF). Hacienda suele precargar los datos de valor catastral disponibles en su base de datos, pero el contribuyente debe verificarlos.

Los datos de valor catastral necesarios (valor del inmueble y fecha de la última revisión) pueden consultarse gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es).

Diferencia con el alquiler

Concepto	Imputación (vacío)	Rendimiento alquiler
Base de cálculo	% sobre valor catastral	Renta real cobrada
Gastos deducibles	Ninguno	Todos los necesarios
Reducción	Ninguna	60 % (uso residencial)
Tributación	Base general IRPF	Base general IRPF

Si el alquiler de la vivienda generaría una renta neta elevada, la tributación por alquiler puede ser mayor que la imputación. Pero en muchos casos, la tributación efectiva por alquiler (después de gastos y reducción del 60 %) es inferior a la imputación, lo que hace fiscalmente más eficiente alquilar que dejar el inmueble vacío.

Fuente: Ley 35/2006 del IRPF, artículo 85; Agencia Tributaria.

Casos prácticos

La imputación de rentas inmobiliarias supone un impacto fiscal directo para quienes poseen viviendas vacías, pero su efecto puede variar mucho dependiendo del perfil del propietario, el valor del inmueble y su situación catastral. A continuación se presentan tres escenarios matemáticos basados en precios reales y en las condiciones hipotecarias actuales para ilustrar cómo incide la tenencia de viviendas vacías en el IRPF y el coste total de la inversión, además de analizar la rentabilidad bruta en el caso del inversor.

Perfil A: Comprador individual en ciudad grande

Suposiciones:

• Compra de piso en ciudad grande.
• Precio aproximado: 250.000 €.
• Entrada: 20 % (50.000 €).
• Importe hipotecado: 200.000 €.
• Tipo de interés: 2,93 % (tipo medio hipotecario actual).
• Plazo: 25 años.
• Valor catastral estimado: 60 % del precio de compra (150.000 €), revisión reciente (<10 años).

1. Cálculo de la imputación de rentas inmobiliarias

Renta imputada anual = 150.000 € × 1,1 % = 1.650 €/año.

Supongamos que el tipo marginal del IRPF del propietario es del 24 %:

• Tributación anual por imputación: 1.650 € × 24 % = 396 €/año.

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

• Capital: 200.000 €
• Tipo: 2,93 % (interés fijo)
• Plazo: 25 años

Usando el sistema francés de amortización:

Cuota mensual:

C = [P × i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n – 1]

• P = 200.000 €
• i = 2,93 % anual / 12 = 0,002442
• n = 25 × 12 = 300

(1 + 0,002442)^300 ≈ 2,074

C = [200.000 × 0,002442 × 2,074] / [2,074 – 1] C = (200.000 × 0,002442 × 2,074) / 1,074 C ≈ (200.000 × 0,005066) / 1,074 C ≈ 1.013,2 / 1,074 C ≈ 943,45 €/mes

Coste total hipoteca:

• 943,45 €/mes × 300 meses = 283.035 € (cuotas totales)
• Intereses pagados: 283.035 € – 200.000 € = 83.035 €

3. Coste total por tenencia de vivienda vacía (primer año)

• Entrada: 50.000 €
• Cuotas hipotecarias anuales: 943,45 € × 12 = 11.321,40 €
• Imputación de rentas IRPF: 396 €
• Costes adicionales (IBI, comunidad, suministros): no deducibles, no incluidos en este cálculo

Total primer año (sin otros gastos):
50.000 € + 11.321,40 € + 396 € = 61.717,40 €

Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana

Suposiciones:

• Compra de piso en ciudad mediana.
• Precio: 180.000 €
• Entrada: 20 % (36.000 €)
• Importe hipotecado: 144.000 €
• Tipo de interés: 2,93 %
• Plazo: 25 años
• Valor catastral: 60 % del precio (108.000 €), revisión reciente (<10 años)

1. Imputación de rentas inmobiliarias

Renta imputada anual = 108.000 € × 1,1 % = 1.188 €/año

Tipo marginal conjunto (pareja): 19 %
Tributación anual: 1.188 € × 19 % = 225,72 €/año

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

• Capital: 144.000 €
• i = 0,002442 mensual
• n = 300

(1 + 0,002442)^300 ≈ 2,074

C = [144.000 × 0,002442 × 2,074] / 1,074 C = (144.000 × 0,005066) / 1,074 C ≈ 729,5 / 1,074 C ≈ 679,38 €/mes

Coste total hipoteca:

• 679,38 € × 300 = 203.814 €
• Intereses: 203.814 € – 144.000 € = 59.814 €

3. Coste total tenencia vivienda vacía (primer año)

• Entrada: 36.000 €
• Cuotas hipotecarias anuales: 679,38 € × 12 = 8.152,56 €
• Imputación rentas IRPF: 225,72 €

Total primer año:
36.000 € + 8.152,56 € + 225,72 € = 44.378,28 €

Perfil C: Inversor para alquiler

Suposiciones:

• Compra de piso en zona media para poner en alquiler, pero permanece vacío parte del año.
• Precio: 150.000 €
• Entrada: 20 % (30.000 €)
• Importe hipotecado: 120.000 €
• Tipo de interés: 2,93 %
• Plazo: 25 años
• Valor catastral: 60 % del precio (90.000 €), revisión reciente (<10 años)
• Alquila el piso 9 meses (270 días), vacío 3 meses (95 días)
• Alquiler mensual estimado: precio nacional medio 2.230 €/m² × 70 m² = 156.100 €/precio. Si el alquiler se sitúa en el 4 % anual sobre el precio de compra:
  150.000 € × 4 % = 6.000 €/año → 500 €/mes (alquiler conservador)

1. Imputación de rentas inmobiliarias proporcional

Días vacío: 95/365 = 0,260 Renta imputada: 90.000 € × 1,1 % × 0,260 = 990 € × 0,260 = 257,4 €/año

Tipo marginal estimado: 19 % Tributación anual por imputación: 257,4 € × 19 % = 48,91 €/año

2. Hipoteca: cuota mensual y coste total

• Capital: 120.000 €
• i = 0,002442 mensual
• n = 300

(1 + 0,002442)^300 ≈ 2,074

C = [120.000 × 0,002442 × 2,074] / 1,074 C = (120.000 × 0,005066) / 1,074 C ≈ 607,9 / 1,074 C ≈ 566,01 €/mes

Coste total hipoteca:

• 566,01 € × 300 = 169.803 €
• Intereses: 169.803 € – 120.000 € = 49.803 €

3. Rentabilidad bruta del alquiler

• Ingresos anuales por alquiler (9 meses): 500 € × 9 = 4.500 €
• Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales / Precio de compra) × 100
• Rentabilidad bruta: (4.500 € / 150.000 €) × 100 = 3 %

(Si el piso se alquilara todo el año, rentabilidad bruta sería 500 € × 12 = 6.000 € → 4 %)

4. Coste primer año (sin gastos deducibles)

• Entrada: 30.000 €
• Cuotas hipotecarias anuales: 566,01 € × 12 = 6.792,12 €
• Imputación rentas IRPF: 48,91 €
• Ingresos netos por alquiler: 4.500 € (antes de impuestos y deducciones)

Balance primer año:
30.000 € + 6.792,12 € + 48,91 € – 4.500 € = 32.340,03 € (sin deducir gastos, amortizaciones ni fiscalidad por alquiler)

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Errores frecuentes y cómo evitarlos

La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF es un aspecto fiscal que suele generar confusión y errores. Conocerlos puede evitar sanciones y optimizar la tributación.

1. Olvidar incluir la imputación en la declaración

Uno de los errores más habituales es no declarar la renta imputada de viviendas vacías o segundas residencias, especialmente si no generan ningún ingreso real. La Agencia Tributaria dispone de información catastral y puede detectar fácilmente la omisión, lo que puede conllevar sanciones e intereses de demora. Es importante revisar cada ejercicio fiscal y consignar todos los inmuebles que no sean vivienda habitual ni estén alquilados.

Cómo evitarlo:
Comprobar cada año el listado de propiedades en la declaración y asegurarse de identificar correctamente la vivienda habitual y las que deben imputar renta.

2. Calcular la imputación sobre el precio de compra

Muchos contribuyentes aplican el porcentaje de imputación (1,1 % o 2 %) sobre el precio de compra o sobre el valor de mercado, en vez de sobre el valor catastral que aparece en el recibo del IBI. Esto lleva a errores en el importe declarado y puede ser detectado fácilmente en un control fiscal.

Cómo evitarlo:
Buscar siempre el valor catastral actualizado en el recibo del IBI y aplicar sobre ese dato el porcentaje correspondiente.

3. No aplicar la proporcionalidad por días

Si la vivienda ha estado alquilada parte del año, o ha sido adquirida o vendida durante el ejercicio, la imputación solo debe aplicarse a los días en que no estuvo arrendada ni fue vivienda habitual. Declarar el año completo sin ajustar puede suponer pagar de más.

Cómo evitarlo:
Calcular el número exacto de días en que la vivienda estuvo vacía y prorratear la renta imputada en función de ese periodo antes de consignarla en la declaración.

4. Ignorar la cotitularidad

Cuando una vivienda pertenece a varias personas (por ejemplo, herencias, matrimonios en gananciales o copropietarios), cada uno debe imputar solo la parte proporcional a su porcentaje de propiedad. Declarar la totalidad puede provocar duplicidades y un pago excesivo de impuestos.

Cómo evitarlo:
Revisar el porcentaje de titularidad que figura en el registro y declarar únicamente la fracción correspondiente en el IRPF.

5. Confundir vivienda habitual con segunda residencia

A veces se imputa erróneamente renta sobre la vivienda habitual, que está exenta, o se declara como habitual una vivienda que realmente es vacía o secundaria. Este error puede afectar a deducciones y a la correcta tributación.

Cómo evitarlo:
Definir con claridad cuál es la vivienda habitual a efectos fiscales, que es aquella en la que se reside de manera efectiva durante al menos tres años y que está empadronada como tal.

6. Desconocer la revisión catastral y el porcentaje aplicable

El porcentaje de imputación depende de si el valor catastral ha sido revisado o no en los últimos 10 años. No comprobar este dato puede llevar a aplicar un porcentaje incorrecto (1,1 % en vez de 2 %, o viceversa).

Cómo evitarlo:
Consultar en el recibo del IBI el año de revisión catastral y confirmar cuál de los dos porcentajes corresponde aplicar.

7. Creer que se pueden deducir gastos

A diferencia del alquiler, la imputación de rentas inmobiliarias no permite deducir ningún gasto de mantenimiento, comunidad o impuestos municipales. Intentar deducirlos genera discrepancias y puede dar lugar a requerimientos de Hacienda.

Cómo evitarlo:
No consignar ningún gasto deducible en el apartado de imputación de rentas inmobiliarias del IRPF.

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Preguntas frecuentes

1. ¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF?

Es la obligación de declarar una renta ficticia en el IRPF por la tenencia de inmuebles urbanos que no son vivienda habitual ni están alquilados. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble.

2. ¿A qué viviendas afecta la imputación de rentas?

Afecta a segundas residencias, viviendas vacías, garajes y trasteros no vinculados a la vivienda habitual que no estén alquilados ni afectos a una actividad económica.

3. ¿Se aplica a la vivienda habitual?

No, la vivienda habitual está exenta de la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF y no debe incluirse en este apartado de la declaración.

4. ¿Cómo se calcula la renta imputada?

Se aplica el 1,1 % del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años, o el 2 % si no se ha revisado en ese periodo. El valor catastral se encuentra en el recibo del IBI.

5. ¿Qué sucede si la vivienda está alquilada parte del año?

La imputación solo se debe aplicar a los días del año en que la vivienda estuvo vacía, prorrateando la renta imputada según ese periodo.

6. ¿Puedo deducir gastos en la imputación de rentas?

No se permite deducir ningún gasto en este régimen, a diferencia de lo que ocurre con los ingresos por alquiler.

7. ¿Qué porcentaje se aplica si hay varios propietarios?

Cada cotitular debe declarar únicamente la parte proporcional de la renta imputada según su cuota de titularidad sobre el inmueble.

8. ¿Puedo evitar la imputación alquilando mi vivienda secundaria?

Sí, al poner la vivienda en alquiler dejará de imputarse renta ficticia y pasará a tributar como rendimiento del capital inmobiliario, donde sí se pueden deducir gastos.

9. ¿Qué pasa si no incluyo la imputación en mi IRPF?

Omitir la imputación puede dar lugar a sanciones y recargos, ya que la Agencia Tributaria suele detectar discrepancias gracias a los datos catastrales y registrales.

10. ¿Cómo saber si el valor catastral ha sido revisado?

El año de la revisión catastral aparece en el recibo del IBI. Si la revisión fue en los últimos 10 años, se aplica el 1,1 %; en caso contrario, el 2 %.