LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que regula los contratos de arrendamiento de viviendas y locales de negocio en España. Establece los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario: duración mínima del contrato (5 años para personas físicas, 7 para jurídicas), prórroga obligatoria, límites a la actualización de renta, causas de resolución y régimen de fianza. Ha sido modificada en varias ocasiones, la última reforma relevante mediante la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda.
Qué regula exactamente la LAU
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos separa dos regímenes con reglas muy distintas: el arrendamiento de vivienda (art. 2), pensado para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, y el arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3), que cubre locales, oficinas, temporada y uso turístico. Casi todas las protecciones de la ley —duración mínima, prórroga, límite de fianza— se aplican solo al primero. Un contrato etiquetado como contrato de temporada queda fuera.
Los cuatro puntos que más se consultan
- Duración mínima. El contrato se prórroga obligatoriamente hasta 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica (art. 9.1). Cumplido ese plazo, opera la prórroga tácita anual del art. 10 hasta tres años más si ninguna parte avisa.
- Fianza. Una mensualidad de renta en vivienda y dos en uso distinto (art. 36.1). Es obligatorio depositarla en el organismo autonómico competente. Las garantías adicionales están limitadas a dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años.
- Actualización de la renta. Solo si se pacta expresamente, una vez al año y con el índice pactado. Desde 2025 la referencia es el IRAV, no el IPC.
- Recuperación por el propietario. El arrendador puede recuperar la vivienda para sí o para familiares de primer grado transcurrido el primer año, si se hizo constar en el contrato y avisa con dos meses (art. 9.3).
Las reformas que conviene tener presentes
El texto de 1994 ha sido modificado varias veces, y el contrato se rige por la redacción vigente el día de la firma: dos contratos idénticos firmados en 2018 y en 2020 tienen duraciones mínimas distintas. Las reformas más relevantes son el RDL 7/2019, que devolvió la duración a cinco y siete años, y la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que introdujo las zonas de mercado tensionado, el índice de referencia para grandes tenedores y cambios en los procedimientos de desahucio.