Hungría ha subido el precio de la vivienda un 173 % desde 2015; España un 48 %; Italia apenas un 8 %

El indicador que mide cómo se mueve el ladrillo en Europa

El HPI (House Price Index) de Eurostat es el índice oficial de evolución de los precios de compraventa de vivienda en los países de la UE y algunos países asociados. La base es 2015=100, lo que significa que el nivel de precios de cada país en 2015 se fija en 100 y todo lo posterior se expresa como porcentaje sobre ese punto de partida. Un país con HPI de 180 ha encarecido su vivienda un 80 % respecto a 2015; uno con HPI de 100 está exactamente donde estaba.

La gracia del método es que iguala el rasero. No compara precios absolutos (eso lo distorsionaría todo, porque un metro cuadrado en Luxemburgo no vale lo mismo que en Sofía), sino ritmos de revalorización. Por eso un país puede tener vivienda baratísima en términos absolutos y aun así encabezar el ranking de subidas: lo que mide el HPI es la velocidad, no la altura de partida.

Qué entra y qué se queda fuera

El indicador prc_hpi_a recoge todas las transacciones (obra nueva y vivienda usada) con periodicidad anual. Conviene tener presente sus límites antes de sacar conclusiones gruesas. Es un dato nacional: dentro de cada país conviven mercados que han subido el triple que la media y otros que siguen planos. No descuenta inflación, así que parte de la subida nominal es simple pérdida de valor del dinero, especialmente intensa desde 2021. Y no dice nada sobre asequibilidad, que depende de cómo evolucionan los salarios frente a esos precios. El HPI es un termómetro de mercado, no de bolsillo. Para entender lo segundo conviene cruzarlo con la evolución de precios y salarios y con el contexto macro.

El ranking de 2023 (base 2015=100)

La foto de 2023 ya dejaba un mapa muy desigual. Hungría lideraba con holgura y dos grandes mercados del sur y el norte, Italia y Finlandia, llevaban casi una década sin moverse.

Fuente: Eurostat prc_hpi_a, indicador general (todas las transacciones), base 2015=100.

La actualización del último dato: las subidas se aceleran

La serie no se ha quedado quieta. El dato más reciente de Eurostat amplía la brecha y confirma que los mercados que ya tiraban hacia arriba han seguido haciéndolo con fuerza.

Fuente: Eurostat prc_hpi_a, indicador general, base 2015=100, último dato disponible.

El salto es elocuente. Hungría pasa de 272,5 a 366,6: su vivienda vale ahora más de tres veces y media lo que en 2015. Portugal escala de 205,8 a 263,9 y adelanta a Islandia para colocarse como segundo mercado más recalentado del continente. España, que en 2023 marcaba 147,7, sube a 180,6, lo que la sitúa cerca del +81 % acumulado. Y el dato que más conviene subrayar es Finlandia: cae por debajo de 100 (98,9), de modo que su vivienda hoy es nominalmente más barata que hace casi una década, algo excepcional en la UE.

Por qué el Este de Europa ha subido tanto

Los países del Este de la UE partían en 2015 de niveles de precios bajos en comparación con el oeste. La convergencia económica con la UE, el crecimiento de las clases medias, la inversión de la diáspora y la llegada del crédito hipotecario a mercados donde antes era escaso han impulsado subidas muy por encima de la media occidental. Cuando un país arranca de precios deprimidos, el efecto base infla los porcentajes: doblar un valor pequeño es más fácil que doblar uno alto.

Hungría es el caso extremo. Con un HPI que ya alcanza 366,6, la política de vivienda del Gobierno (subsidios hipotecarios para familias, exenciones fiscales en la compra) ha catalizado una demanda intensa que el lado de la oferta no ha sabido absorber. Lituania (258,1) y Bulgaria (249,2) completan el bloque oriental al frente del ranking, prueba de que no se trata de una anomalía húngara sino de un patrón regional. Para situar estas cifras en un marco comparado más amplio resulta útil el hub internacional.

Portugal: el caso más llamativo del sur

Portugal es la gran excepción del sur europeo. Con un HPI de 263,9, su vivienda se ha encarecido en torno a un 164 % desde 2015, un ritmo más propio del Este que de la cuenca mediterránea. La combinación de los "Non-Habitual Residents" (un régimen fiscal favorable para extranjeros vigente entre 2009 y 2024), el auge del turismo de larga estancia y la escasez de suelo en Lisboa y Oporto ha disparado los precios. El contraste con Italia, su vecino mediterráneo, es brutal: 263,9 frente a 116,2. Dos países del sur de Europa, dos trayectorias casi opuestas. La fiscalidad atractiva al capital extranjero es una de las palancas que explica esa divergencia, un terreno que abordamos en fiscalidad.

España: en la media alta y muy desigual por dentro

Con un HPI de 180,6, España acumula alrededor de un +81 % desde 2015 y se coloca en la zona alta-media del continente: por encima de Francia (127,3) e Italia (116,2), aunque a clara distancia del bloque oriental. La cifra nacional, sin embargo, esconde más de lo que muestra. La subida española es muy heterogénea territorialmente: Baleares y Madrid se acercaban al +90-96 % desde 2015 cuando otras provincias del interior apenas habían recuperado los niveles de partida. Esa media de 180,6 es el promedio de mercados que viven realidades distintas, y por eso conviene bajar al detalle por comunidad antes de hablar de "la vivienda en España" como si fuera un único bloque. El peso del crédito en esa escalada se entiende mejor revisando el hub de hipoteca.

Italia y Finlandia: los mercados que se quedaron quietos

Italia y Finlandia siguen siendo los dos grandes mercados europeos cercanos al estancamiento, aunque con matices según el último dato. Italia ha pasado de 108,3 a 116,2: sigue muy por debajo de la media, pero al menos se mueve. Finlandia, en cambio, ha hecho el camino contrario y baja a 98,9, por debajo de su nivel de 2015.

En Italia, el envejecimiento demográfico, la emigración interna, una economía de bajo crecimiento y un elevado stock de vivienda vacía en el sur han frenado la revalorización. En Finlandia, la caída de la construcción y el envejecimiento han recortado la demanda hasta el punto de empujar los precios nominales a la baja. Son el recordatorio de que en Europa no existe una única dinámica inmobiliaria: hay tantas como países, y a veces tantas como regiones dentro de cada país. Conceptos como el efecto base ayudan a leer estos contrastes sin caer en lecturas simplistas.

Qué deja claro la comparación

El HPI europeo dibuja una Europa partida en dos velocidades. En un extremo, Hungría (366,6), Portugal (263,9), Islandia (263,1), Lituania (258,1) y Bulgaria (249,2), donde la vivienda se ha encarecido entre un 150 % y un 267 % en menos de diez años. En el otro, Italia (116,2) y Finlandia (98,9), prácticamente paradas o incluso a la baja. España (180,6) se mueve en una posición intermedia con tensión propia, más cerca del grupo recalentado que del estancado, pero sin alcanzar los extremos del Este.

El dato de fondo es que la posición de partida en 2015 importa menos que la dinámica posterior: los mercados que más subieron entonces son los que más han seguido subiendo después, mientras los rezagados se quedan cada vez más atrás. La brecha europea de vivienda no se está cerrando, se está ensanchando.

Fuente: Eurostat prc_hpi_a (House Price Index, all transactions, annual, base 2015=100).

Preguntas frecuentes

¿Qué mide exactamente el HPI de Eurostat?

El House Price Index recoge la evolución de los precios de compraventa de vivienda, tanto obra nueva como usada, en los países de la UE y algunos asociados. Usa la base 2015=100, de modo que cada valor expresa cuánto se ha encarecido la vivienda respecto a ese año. Mide ritmo de revalorización, no precios absolutos.

¿Por qué un país con vivienda barata puede liderar el ranking de subidas?

Porque el HPI mide variación, no nivel absoluto. Los países que partían de precios deprimidos en 2015 registran porcentajes muy altos por el llamado efecto base: doblar un valor pequeño resulta más sencillo que doblar uno alto. Por eso varios mercados del Este encabezan la lista pese a seguir siendo más baratos en términos absolutos que los del oeste.

¿El HPI tiene en cuenta la inflación y los salarios?

No. El índice refleja precios nominales, así que parte de la subida es simple pérdida de valor del dinero, sobre todo desde 2021. Tampoco incorpora la evolución de los salarios, por lo que no mide asequibilidad. Para juzgar si comprar es más difícil hay que cruzarlo con renta disponible y condiciones de financiación.

¿Por qué la media española no refleja lo que ocurre en cada zona?

Porque el HPI es un dato nacional que promedia mercados muy distintos. Dentro de España conviven zonas con subidas muy intensas desde 2015 y provincias del interior que apenas se han movido. La media oculta esa dispersión, así que para entender el mercado real conviene mirar el detalle por comunidades y provincias.