Cómo vender una vivienda: proceso, documentos y gastos del vendedor
Vender una vivienda implica preparar documentación, negociar con compradores, liquidar impuestos y gestionar la plusvalía. Te explicamos el proceso completo y qué gastos debes calcular como vendedor.
Documentos necesarios para vender
Antes de poner la vivienda a la venta, prepara:
- Escritura de propiedad o título que acredite tu titularidad.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificado de estar al corriente de pago del IBI.
- Último recibo de la comunidad de propietarios y certificado de no tener deudas.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender o alquilar).
- Cédula de habitabilidad (obligatoria en Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana y otras).
- Si hay hipoteca: certificado del banco con el saldo pendiente para calcular la cancelación.
Los gastos que paga el vendedor
A diferencia de lo que mucha gente cree, el vendedor también tiene gastos:
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Variable según municipio y años de tenencia |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19-28 % sobre la ganancia neta |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 200-600 € (notaría + registro) |
| Agencia inmobiliaria | Vendedor | 2-5 % del precio |
| Certificado energético | Vendedor | 100-300 € |
La plusvalía municipal
El vendedor debe liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde esté el inmueble en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de escritura.
Desde el RDL 26/2021, si has vendido por menos de lo que compraste, puedes acogerte al método real y la cuota será 0 €.
La ganancia patrimonial en el IRPF
En la declaración de la renta del año siguiente, deberás declarar la diferencia entre el precio de venta y el de compra (ajustado por gastos e impuestos de ambas operaciones).
Tributa al 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000-50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % por encima.
Exención principal: si la vivienda era tu habitual y reinviertes el total obtenido en otra vivienda habitual en menos de 2 años, la ganancia queda exenta.
El proceso de venta paso a paso
- Fija el precio: usa datos objetivos (precio m² de la zona, fichas de provincias en viviendade.com).
- Prepara la documentación (ver lista arriba).
- Firma el contrato de arras con el comprador (con señal del 10 % del precio).
- Cancela la hipoteca si la hay, para poder transmitir libre de cargas.
- Firma la escritura ante notario.
- Liquida la plusvalía municipal en los 30 días siguientes.
- Declara la ganancia en el IRPF al año siguiente.
Consejo: precio realista desde el primer día
Las viviendas que salen a precio de mercado se venden entre 2 y 4 meses. Las sobrevaluadas pueden estar años en el mercado y acabar vendiéndose por debajo del precio original. Consulta el precio m² de tu provincia para calibrar bien la oferta.
Casos prácticos
Perfil A: Vendedor individual en ciudad grande
Supuesto: Un particular vende su vivienda en una ciudad grande. El piso tiene 112 m² (superficie media en ciudades grandes), con el precio nacional de referencia: 2.230 €/m².
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 112 m² = 249.760 €
- Agencia inmobiliaria (4 %): 9.990 €
- Plusvalía municipal: Variable, no se dispone de importe exacto. No se incluye en el cálculo.
- Certificado energético: 200 € (valor intermedio)
- Cancelación registral de hipoteca: 400 € (valor intermedio)
- Ganancia patrimonial IRPF: Suponiendo compró hace años por 170.000 € (gastos incluidos) y vende por 249.760 €:
- Ganancia: 249.760 € – 170.000 € = 79.760 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–50.000 € → 21 % de 44.000 € = 9.240 €
- 50.000 €–79.760 € → 23 % de 29.760 € = 6.844,80 €
- Total IRPF: 1.140 € + 9.240 € + 6.844,80 € = 17.224,80 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 9.990 €
- Certificado energético: 200 €
- Cancelación hipoteca: 400 €
- IRPF: 17.224,80 €
- Total gastos estimados: 27.814,80 €
Resumen
- Precio de venta: 249.760 €
- Total gastos vendedor: 27.814,80 €
- Importe neto recibido: 221.945,20 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana
Supuesto: Pareja vende piso de 81 m² (superficie media en ciudades medianas) al precio nacional medio.
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 81 m² = 180.630 €
- Agencia inmobiliaria (3 %): 5.418,90 €
- Certificado energético: 150 € (valor bajo)
- Cancelación registral de hipoteca: 300 €
- Ganancia patrimonial IRPF: Suponiendo que compraron por 145.000 € (gastos incluidos) y venden por 180.630 €:
- Ganancia: 180.630 € – 145.000 € = 35.630 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–35.630 € → 21 % de 29.630 € = 6.222,30 €
- Total IRPF: 1.140 € + 6.222,30 € = 7.362,30 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 5.418,90 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación hipoteca: 300 €
- IRPF: 7.362,30 €
- Total gastos estimados: 13.231,20 €
Resumen
- Precio de venta: 180.630 €
- Total gastos vendedor: 13.231,20 €
- Importe neto recibido: 167.398,80 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
Perfil C: Inversor que vende piso en alquiler
Supuesto: Inversor vende un piso de 67 m² (superficie tipo en capitales medianas) al precio nacional medio, y calcula la rentabilidad bruta obtenida.
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 67 m² = 149.410 €
- Agencia inmobiliaria (3 %): 4.482,30 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación registral de hipoteca: 300 €
- Ganancia patrimonial IRPF: Supongamos que compró por 120.000 € y vende por 149.410 €:
- Ganancia: 149.410 € – 120.000 € = 29.410 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–29.410 € → 21 % de 23.410 € = 4.916,10 €
- Total IRPF: 1.140 € + 4.916,10 € = 6.056,10 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 4.482,30 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación hipoteca: 300 €
- IRPF: 6.056,10 €
- Total gastos estimados: 10.988,40 €
Rentabilidad bruta obtenida en alquiler (ejemplo):
- Suponiendo que el piso se alquiló a 650 €/mes durante 3 años:
- Ingresos anuales: 650 € × 12 = 7.800 €
- Rentabilidad bruta anual: (7.800 € / 149.410 €) × 100 = 5,2 %
Resumen
- Precio de venta: 149.410 €
- Total gastos vendedor: 10.988,40 €
- Importe neto recibido: 138.421,60 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
- Rentabilidad bruta alquiler: 5,2 % anual
Errores frecuentes y cómo evitarlos
1. No calcular correctamente los gastos de venta
Muchos vendedores subestiman los costes asociados a la venta, como la plusvalía municipal, IRPF, comisión de agencia, certificado energético y cancelación de hipoteca. Para evitar errores en la planificación financiera, es fundamental sumar todos los conceptos antes de fijar el precio de venta y calcular el importe que realmente se recibirá.
2. Fijar un precio alejado del mercado
Sobrevalorar la vivienda suele traducirse en meses sin visitas, renegociaciones a la baja e incluso ventas por debajo del precio inicial. Para evitar este error, consulta el precio del metro cuadrado en tu zona y compara con inmuebles similares. Es preferible ajustar el precio a la demanda real desde el principio.
3. No preparar la documentación con antelación
Retrasos en la obtención de certificados, nota simple o cédula de habitabilidad pueden bloquear la operación en el último momento. Solicita todos los documentos antes de anunciar la vivienda para acelerar el proceso una vez encuentres comprador.
4. Desconocer el plazo para liquidar impuestos
El vendedor dispone de 30 días hábiles para abonar la plusvalía municipal tras la firma ante notario. No cumplir este plazo genera recargos y sanciones. Marca la fecha en el calendario y reserva cita previa en el ayuntamiento si es necesario.
5. No cancelar la hipoteca antes de la venta
Si la vivienda tiene hipoteca, es imprescindible cancelar la carga en el Registro para poder transmitir la propiedad libre de deudas. Coordina con tu entidad bancaria la emisión del certificado de deuda pendiente y la firma de cancelación antes de la escritura de compraventa.
6. Olvidar declarar la ganancia en el IRPF
El beneficio por la venta debe incluirse en la declaración de la renta del año siguiente. Saltarse este trámite comporta sanciones económicas. Haz una estimación del impuesto a pagar y consulta si puedes acogerte a alguna exención.
7. Omitir la obtención del certificado energético
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y entregar la vivienda. Publicar anuncios sin este documento puede acarrear multas y retrasar la operación. Encárgalo a un técnico autorizado antes de iniciar la comercialización.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda?
De media, las viviendas a precio de mercado se venden en 2-4 meses, aunque el plazo puede variar según zona y demanda.
¿Qué gastos debe asumir el vendedor al vender su casa?
El vendedor paga la plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial, certificado energético, cancelación registral de hipoteca y, si contrata agencia, la comisión correspondiente.
¿Puedo vender mi piso si aún tiene hipoteca?
Sí, pero es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, normalmente el mismo día de la venta, para transmitir la vivienda libre de cargas.
¿Qué pasa si vendo la vivienda por debajo del precio de compra?
Si el precio de venta es inferior al de adquisición, la plusvalía municipal puede ser 0 €, y no se genera ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda?
La ganancia tributa al 19 % los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % a partir de esa cifra.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender?
Sí, es imprescindible tener el certificado energético antes de anunciar o vender la vivienda. Sin él, no se puede formalizar la operación.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal debe abonarse en el ayuntamiento en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
¿Quién paga los gastos de notaría en la venta de una vivienda?
Por ley, la mayor parte de los gastos notariales y registrales recaen en el comprador, salvo la cancelación de hipoteca, que corresponde al vendedor.
¿Puedo eximir la ganancia en el IRPF si reinvierto en otra vivienda?
Sí, si la vivienda vendida era tu residencia habitual y reinviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual en menos de 2 años, puedes quedar exento.
¿Qué ocurre si no declaro la venta en la renta?
No declarar la ganancia patrimonial supone sanción por parte de Hacienda, con recargos e intereses sobre la cantidad no ingresada.
Texto editorial asistido por IA; las cifras proceden exclusivamente de fuentes oficiales citadas, con validación humana. Ningún dato se inventa: si no hay fuente, se muestra «sin dato». Metodología.