Cómo vender una vivienda: proceso, documentos y gastos del vendedor
Vender una vivienda implica preparar documentación, negociar con compradores, liquidar impuestos y gestionar la plusvalía. Te explicamos el proceso completo y qué gastos debes calcular como vendedor.
Documentos necesarios para vender
Antes de poner la vivienda a la venta, prepara:
- Escritura de propiedad o título que acredite tu titularidad.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificado de estar al corriente de pago del IBI.
- Último recibo de la comunidad de propietarios y certificado de no tener deudas.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender o alquilar).
- Cédula de habitabilidad (obligatoria en Cataluña, Baleares, Comunitat Valenciana y otras).
- Si hay hipoteca: certificado del banco con el saldo pendiente para calcular la cancelación.
Los gastos que paga el vendedor
A diferencia de lo que mucha gente cree, el vendedor también tiene gastos:
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Variable según municipio y años de tenencia |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19-28 % sobre la ganancia neta |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 200-600 € (notaría + registro) |
| Agencia inmobiliaria | Vendedor | 2-5 % del precio |
| Certificado energético | Vendedor | 100-300 € |
La plusvalía municipal
El vendedor debe liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento donde esté el inmueble en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de escritura.
Desde el RDL 26/2021, si has vendido por menos de lo que compraste, puedes acogerte al método real y la cuota será 0 €.
La ganancia patrimonial en el IRPF
En la declaración de la renta del año siguiente, deberás declarar la diferencia entre el precio de venta y el de compra (ajustado por gastos e impuestos de ambas operaciones).
Tributa al 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000-50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % por encima.
Exención principal: si la vivienda era tu habitual y reinviertes el total obtenido en otra vivienda habitual en menos de 2 años, la ganancia queda exenta.
El proceso de venta paso a paso
- Fija el precio: usa datos objetivos (precio m² de la zona, fichas de provincias en viviendade.com).
- Prepara la documentación (ver lista arriba).
- Firma el contrato de arras con el comprador (habitualmente con señal del 10 % del precio).
- Cancela la hipoteca si la hay, para poder transmitir libre de cargas.
- Firma la escritura ante notario.
- Liquida la plusvalía municipal en los 30 días siguientes.
- Declara la ganancia en el IRPF al año siguiente.
Consejo: precio realista desde el primer día
Las viviendas que salen a precio de mercado se venden entre 2 y 4 meses. Las sobrevaluadas pueden estar años en el mercado y acabar vendiéndose por debajo del precio original. Consulta el precio m² de tu provincia para calibrar bien la oferta.
Casos prácticos
Perfil A: Vendedor individual en ciudad grande
Supuesto: Un particular vende su vivienda en una ciudad grande. El piso tiene 112 m² (superficie media en ciudades grandes), con el precio nacional de referencia: 2.230 €/m².
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 112 m² = 249.760 €
- Agencia inmobiliaria (4 %): 9.990 €
- Plusvalía municipal: Variable, no se dispone de importe exacto. No se incluye en el cálculo.
- Certificado energético: 200 € (valor intermedio)
- Cancelación registral de hipoteca: 400 € (valor intermedio)
- Ganancia patrimonial IRPF: Suponiendo compró hace años por 170.000 € (gastos incluidos) y vende por 249.760 €:
- Ganancia: 249.760 € – 170.000 € = 79.760 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–50.000 € → 21 % de 44.000 € = 9.240 €
- 50.000 €–79.760 € → 23 % de 29.760 € = 6.844,80 €
- Total IRPF: 1.140 € + 9.240 € + 6.844,80 € = 17.224,80 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 9.990 €
- Certificado energético: 200 €
- Cancelación hipoteca: 400 €
- IRPF: 17.224,80 €
- Total gastos estimados: 27.814,80 €
Resumen
- Precio de venta: 249.760 €
- Total gastos vendedor: 27.814,80 €
- Importe neto recibido: 221.945,20 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
Perfil B: Pareja joven en ciudad mediana
Supuesto: Pareja vende piso de 81 m² (superficie media en ciudades medianas) al precio nacional medio.
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 81 m² = 180.630 €
- Agencia inmobiliaria (3 %): 5.418,90 €
- Certificado energético: 150 € (valor bajo)
- Cancelación registral de hipoteca: 300 €
- Ganancia patrimonial IRPF: Suponiendo que compraron por 145.000 € (gastos incluidos) y venden por 180.630 €:
- Ganancia: 180.630 € – 145.000 € = 35.630 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–35.630 € → 21 % de 29.630 € = 6.222,30 €
- Total IRPF: 1.140 € + 6.222,30 € = 7.362,30 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 5.418,90 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación hipoteca: 300 €
- IRPF: 7.362,30 €
- Total gastos estimados: 13.231,20 €
Resumen
- Precio de venta: 180.630 €
- Total gastos vendedor: 13.231,20 €
- Importe neto recibido: 167.398,80 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
Perfil C: Inversor que vende piso en alquiler
Supuesto: Inversor vende un piso de 67 m² (superficie tipo en capitales medianas) al precio nacional medio, y calcula la rentabilidad bruta obtenida.
- Precio de venta estimado: 2.230 €/m² × 67 m² = 149.410 €
- Agencia inmobiliaria (3 %): 4.482,30 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación registral de hipoteca: 300 €
- Ganancia patrimonial IRPF: Supongamos que compró por 120.000 € y vende por 149.410 €:
- Ganancia: 149.410 € – 120.000 € = 29.410 €
- IRPF a pagar:
- Primeros 6.000 € → 19 % de 6.000 € = 1.140 €
- 6.000 €–29.410 € → 21 % de 23.410 € = 4.916,10 €
- Total IRPF: 1.140 € + 4.916,10 € = 6.056,10 €
- Gastos totales asumidos por el vendedor:
- Agencia inmobiliaria: 4.482,30 €
- Certificado energético: 150 €
- Cancelación hipoteca: 300 €
- IRPF: 6.056,10 €
- Total gastos estimados: 10.988,40 €
Rentabilidad bruta obtenida en alquiler (ejemplo):
- Suponiendo que el piso se alquiló a 650 €/mes durante 3 años:
- Ingresos anuales: 650 € × 12 = 7.800 €
- Rentabilidad bruta anual: (7.800 € / 149.410 €) × 100 = 5,2 %
Resumen
- Precio de venta: 149.410 €
- Total gastos vendedor: 10.988,40 €
- Importe neto recibido: 138.421,60 € (antes de descontar la plusvalía municipal)
- Rentabilidad bruta alquiler: 5,2 % anual
Errores frecuentes y cómo evitarlos
1. No calcular correctamente los gastos de venta
Muchos vendedores subestiman los costes asociados a la venta, como la plusvalía municipal, IRPF, comisión de agencia, certificado energético y cancelación de hipoteca. Para evitar errores en la planificación financiera, es fundamental sumar todos los conceptos antes de fijar el precio de venta y calcular el importe que realmente se recibirá.
2. Fijar un precio alejado del mercado
Sobrevalorar la vivienda suele traducirse en meses sin visitas, renegociaciones a la baja e incluso ventas por debajo del precio inicial. Para evitar este error, consulta el precio del metro cuadrado en tu zona y compara con inmuebles similares. Es preferible ajustar el precio a la demanda real desde el principio.
3. No preparar la documentación con antelación
Retrasos en la obtención de certificados, nota simple o cédula de habitabilidad pueden bloquear la operación en el último momento. Solicita todos los documentos antes de anunciar la vivienda para acelerar el proceso una vez encuentres comprador.
4. Desconocer el plazo para liquidar impuestos
El vendedor dispone de 30 días hábiles para abonar la plusvalía municipal tras la firma ante notario. No cumplir este plazo genera recargos y sanciones. Marca la fecha en el calendario y reserva cita previa en el ayuntamiento si es necesario.
5. No cancelar la hipoteca antes de la venta
Si la vivienda tiene hipoteca, es imprescindible cancelar la carga en el Registro para poder transmitir la propiedad libre de deudas. Coordina con tu entidad bancaria la emisión del certificado de deuda pendiente y la firma de cancelación antes de la escritura de compraventa.
6. Olvidar declarar la ganancia en el IRPF
El beneficio por la venta debe incluirse en la declaración de la renta del año siguiente. Saltarse este trámite comporta sanciones económicas. Haz una estimación del impuesto a pagar y consulta si puedes acogerte a alguna exención.
7. Omitir la obtención del certificado energético
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y entregar la vivienda. Publicar anuncios sin este documento puede acarrear multas y retrasar la operación. Encárgalo a un técnico autorizado antes de iniciar la comercialización.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda?
De media, las viviendas a precio de mercado se venden en 2-4 meses, aunque el plazo puede variar según zona y demanda.
¿Qué gastos debe asumir el vendedor al vender su casa?
El vendedor paga la plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial, certificado energético, cancelación registral de hipoteca y, si contrata agencia, la comisión correspondiente.
¿Puedo vender mi piso si aún tiene hipoteca?
Sí, pero es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, normalmente el mismo día de la venta, para transmitir la vivienda libre de cargas.
¿Qué pasa si vendo la vivienda por debajo del precio de compra?
Si el precio de venta es inferior al de adquisición, la plusvalía municipal puede ser 0 €, y no se genera ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una vivienda?
La ganancia tributa al 19 % los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % a partir de esa cifra.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender?
Sí, es imprescindible tener el certificado energético antes de anunciar o vender la vivienda. Sin él, no se puede formalizar la operación.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal debe abonarse en el ayuntamiento en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa.
¿Quién paga los gastos de notaría en la venta de una vivienda?
Por ley, la mayor parte de los gastos notariales y registrales recaen en el comprador, salvo la cancelación de hipoteca, que corresponde al vendedor.
¿Puedo eximir la ganancia en el IRPF si reinvierto en otra vivienda?
Sí, si la vivienda vendida era tu residencia habitual y reinviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual en menos de 2 años, puedes quedar exento.
¿Qué ocurre si no declaro la venta en la renta?
No declarar la ganancia patrimonial supone sanción por parte de Hacienda, con recargos e intereses sobre la cantidad no ingresada.
Casos prácticos
Los escenarios prácticos ayudan a comprender con cifras reales qué gastos y trámites debe afrontar un vendedor en distintas situaciones del mercado inmobiliario. El análisis matemático de cada caso pone de relieve la importancia de calcular bien la fiscalidad, los costes asociados y la rentabilidad potencial según el perfil y el tipo de operación inmobiliaria.
Perfil A: Vendedor individual en ciudad grande
Supuesto: Un particular vende su vivienda en una ciudad grande. El piso tiene 112 m² (superficie media en ciudades grandes), con un precio de venta calculado según el precio m² nacional actualizado.
- Precio m² nacional: 2.230 €/m²
- Superficie: 112 m²
- Precio total de venta: 2.230 € × 112 m² = 249.760 €
- Gastos principales a calcular: plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial, cancelación de hipoteca, certificado energético, honorarios de agencia inmobiliaria.
Cálculo de gastos orientativos
Plusvalía municipal: Depende del valor catastral y años de tenencia. Supongamos una cuota media de 4.000 € para una ciudad grande y tenencia media.
IRPF por ganancia patrimonial: Si el propietario compró en 2010 por 180.000 € y vende por 249.760 €, la ganancia neta sería:
- Precio de venta: 249.760 €
- Precio de compra: 180.000 €
- Gastos de adquisición y venta (notaría, registro, certificado): 5.000 € (estimación)
- Ganancia neta: 249.760 € - 180.000 € - 5.000 € = 64.760 €
- Tributación:
- Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
- 6.000 € a 50.000 € (44.000 €) al 21% = 9.240 €
- 50.000 € a 64.760 € (14.760 €) al 23% = 3.394,80 €
- Total IRPF: 1.140 € + 9.240 € + 3.394,80 € = 13.774,80 €
Cancelación registral de hipoteca: Si existe, coste medio de 400 €.
Certificado energético: 200 €.
Agencia inmobiliaria: 3% del precio de venta: 249.760 € × 0,03 = 7.492,80 €.
Resumen de gastos
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Plusvalía municipal | 4.000 |
| IRPF ganancia patrimonial | 13.774,80 |
| Cancelación registral hipoteca | 400 |
| Certificado energético | 200 |
| Agencia inmobiliaria | 7.492,80 |
| Total gastos | 25.867,60 |
Liquidez neta tras la venta (descontando gastos):
249.760 € (precio venta) – 25.867,60 € (gastos) = 223.892,40 €
Perfil B: Pareja joven que vende su vivienda en ciudad mediana
Supuesto: Una pareja joven vende su piso en una ciudad mediana. La vivienda tiene 81 m² (superficie tipo en ciudades medias), con un precio ajustado al valor nacional.
- Precio m² nacional: 2.230 €/m²
- Superficie: 81 m²
- Precio total de venta: 2.230 € × 81 m² = 180.630 €
- Gastos principales a calcular: plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial, cancelación de hipoteca, certificado energético, agencia.
Cálculo de gastos orientativos
- Plusvalía municipal: En ciudades medias suele ser algo inferior. Supongamos 2.500 €.
- IRPF por ganancia patrimonial:
Compra en 2017 por 158.000 €
Gastos de adquisición y venta: 4.500 €
Ganancia neta: 180.630 € - 158.000 € - 4.500 € = 18.130 €
Tributación:
- Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
- 6.000 € a 18.130 € (12.130 €) al 21% = 2.547,30 €
- Total IRPF: 1.140 € + 2.547,30 € = 3.687,30 €
Nota: Si la pareja reinvierte todo en una nueva vivienda habitual en dos años, puede solicitar exención total por reinversión. De no hacerlo, tributaría según el cálculo anterior.
- Cancelación registral de hipoteca: 400 €.
- Certificado energético: 200 €.
- Agencia inmobiliaria: 3% del precio de venta: 180.630 € × 0,03 = 5.418,90 €.
Resumen de gastos
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Plusvalía municipal | 2.500 |
| IRPF ganancia patrimonial | 3.687,30 |
| Cancelación registral hipoteca | 400 |
| Certificado energético | 200 |
| Agencia inmobiliaria | 5.418,90 |
| Total gastos | 12.206,20 |
Liquidez neta tras la venta (descontando gastos):
180.630 € – 12.206,20 € = 168.423,80 €
Perfil C: Vendedor inversor de piso destinado al alquiler
Supuesto: Un inversor vende un piso de 67 m² en una ciudad con demanda de alquiler, valorando la rentabilidad obtenida durante la tenencia y los costes de la venta.
- Precio m² nacional: 2.230 €/m²
- Superficie: 67 m²
- Precio total de venta: 2.230 € × 67 m² = 149.410 €
- Ingresos por alquiler: Supongamos alquiler mensual medio de 700 € durante 4 años.
- Rentabilidad bruta anual: [(Alquiler anual × años) + plusvalía por venta] / inversión inicial
Cálculo de gastos orientativos
Plusvalía municipal: 2.000 € (ciudad media/pequeña).
IRPF por ganancia patrimonial:
- Compra en 2020 por 135.000 €
- Gastos de adquisición y venta: 4.000 €
- Ganancia neta: 149.410 € - 135.000 € - 4.000 € = 10.410 €
- Tributación:
- Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
- 6.000 € a 10.410 € (4.410 €) al 21% = 926,10 €
- Total IRPF: 1.140 € + 926,10 € = 2.066,10 €
Cancelación registral de hipoteca: 400 €.
Certificado energético: 200 €.
Agencia inmobiliaria: 2,5% del precio de venta: 149.410 € × 0,025 = 3.735,25 €.
Ingresos por alquiler
- Alquiler mensual: 700 €
- Años de tenencia: 4
- Ingreso total por alquiler: 700 € × 12 × 4 = 33.600 €
Rentabilidad bruta total obtenida
- Plusvalía por venta: 149.410 € – 135.000 € = 14.410 €
- Ingresos totales: 33.600 € (alquiler) + 14.410 € (plusvalía) = 48.010 €
- Gastos totales de venta: 2.000 € (plusvalía municipal) + 2.066,10 € (IRPF) + 400 € (cancelación hipoteca) + 200 € (certificado energético) + 3.735,25 € (agencia) = 8.401,35 €
- Beneficio neto tras gastos: 48.010 € – 8.401,35 € = 39.608,65 €
- Rentabilidad bruta anual sobre inversión inicial:
- Inversión inicial: 135.000 €
- Rentabilidad bruta: 48.010 € / 135.000 € = 0,355 = 35,5% (total en 4 años)
- Rentabilidad bruta anual: 35,5% / 4 = 8,88% anual
Resumen
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Plusvalía municipal | 2.000 |
| IRPF ganancia patrimonial | 2.066,10 |
| Cancelación registral hipoteca | 400 |
| Certificado energético | 200 |
| Agencia inmobiliaria | 3.735,25 |
| Total gastos | 8.401,35 |
Beneficio neto tras venta y alquiler:
39.608,65 € (en 4 años, tras impuestos y gastos de venta)
Rentabilidad bruta anual sobre inversión inicial:
8,88% anual
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Vender una vivienda implica numerosos trámites y riesgos fiscales. Los errores más habituales pueden acarrear demoras, sanciones o pérdidas económicas importantes. Estos son los más recurrentes y las claves para sortearlos:
1. Fijar un precio de salida irrealista
Uno de los fallos más repetidos es poner un precio muy por encima del mercado, motivado por la expectativa de obtener el máximo beneficio. Esto ahuyenta a compradores y prolonga la venta durante meses, obligando a rebajas posteriores que suelen acabar por debajo del valor objetivo.
Cómo evitarlo: Consulta el precio m² actualizado de tu zona, analiza el histórico del catastro y compara con viviendas similares de segunda mano y obra nueva. Ajusta el precio realista desde el primer día y revisa cada pocas semanas según la reacción del mercado.
2. No preparar toda la documentación desde el principio
Intentar vender sin disponer de la escritura pública, certificado de eficiencia energética, nota simple o recibos de comunidad puede bloquear la firma y generar desconfianza.
Cómo evitarlo: Antes de publicar el anuncio, recopila todos los documentos obligatorios y verifica que estén actualizados, especialmente la titularidad en el catastro y el estado de cargas.
3. Desconocer la fiscalidad y los plazos
Muchos vendedores olvidan que deben liquidar la plusvalía municipal en 30 días hábiles tras la escritura, y declarar la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente.
Cómo evitarlo: Infórmate de las obligaciones fiscales antes de firmar. Calcula el impacto de la plusvalía y la tributación por transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados si corresponde. Asesórate para optimizar la declaración y evitar recargos.
4. No cancelar correctamente la hipoteca
Vender con hipoteca pendiente sin gestionar la cancelación registral puede frenar la operación y complicar la transmisión al comprador.
Cómo evitarlo: Solicita al banco el certificado de deuda pendiente y acuerda la cancelación simultánea en notaría. Asegúrate de inscribir la eliminación de la carga en el registro.
5. Ignorar el impacto de los gastos de venta
Subestimar el coste de agencia inmobiliaria, certificaciones, registro y fiscalidad puede llevar a sobrevalorar la liquidez final tras la operación.
Cómo evitarlo: Realiza un cálculo detallado de todos los gastos antes de aceptar una oferta. Incluye el coste del certificado energético, la plusvalía, el IRPF y la cancelación de cargas, restándolos al precio de venta pactado.
6. No declarar correctamente la ganancia en el IRPF
Confundir el valor de transmisión y adquisición, u olvidar sumar los gastos deducibles, puede suponer errores graves ante Hacienda.
Cómo evitarlo: Conserva todas las facturas de gastos asociados (notaría, registro, agencia, impuestos). Declara la diferencia neta y valora si puedes aplicar exención por reinversión en vivienda habitual.
7. No comunicar la transmisión al catastro y la comunidad
Tras la firma, algunos vendedores no notifican el cambio de titularidad en el catastro ni informan a la comunidad de propietarios, lo que puede acarrear problemas de recibos y notificaciones.
Cómo evitarlo: Presenta la escritura en el catastro en el plazo marcado y entrega copia al administrador de la comunidad para actualizar los datos del nuevo propietario.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una vivienda?
El vendedor debe abonar la plusvalía municipal (IIVTNU) y tributar la ganancia patrimonial en el IRPF. Otros gastos pueden incluir la cancelación de hipoteca y el certificado energético.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía municipal?
El plazo para liquidar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
¿Qué documentos son imprescindibles para vender una vivienda?
Es obligatorio disponer de la escritura de propiedad, nota simple actualizada, certificado energético, recibos de IBI y comunidad al día, y cédula de habitabilidad donde aplique.
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta?
La ganancia se calcula restando al precio de venta el valor de adquisición y los gastos asociados a ambas operaciones. Se tributa en el IRPF según la escala vigente.
¿Si reinvierto todo el dinero en otra vivienda habitual, debo pagar IRPF?
Estás exento de tributar la ganancia en el IRPF si la vivienda era tu habitual y reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro en la compraventa?
El comprador asume los gastos de notaría y registro por la compra, salvo pacto en contrario. El vendedor paga la cancelación registral si existía hipoteca.
¿Qué ocurre si vendo por debajo del precio de compra?
No hay ganancia patrimonial y, desde el cambio normativo, puedes solicitar que la cuota de plusvalía municipal sea cero si acreditas pérdida.
¿Cuándo se actualiza el precio del catastro tras la venta?
El cambio de titularidad en el catastro se tramita tras la firma de la escritura y suele actualizarse en los meses siguientes a la notificación.
¿Es obligatorio contratar a una agencia inmobiliaria para vender?
No es obligatorio, pero la agencia puede facilitar la captación de compradores y gestionar trámites a cambio de una comisión pactada.
¿Puedo vender una vivienda con hipoteca pendiente?
Sí, pero debes cancelar la hipoteca en la notaría o con el importe de la venta y registrar la cancelación para transmitir la vivienda libre de cargas.