Hipotecas fijas vs. variables en España
Porcentaje de hipotecas sobre vivienda constituidas a tipo fijo y a tipo variable en España. Serie mensual desde 2009. Fuente: INE Estadística de Hipotecas, operación 40, tabla 24456.
Hipotecas a tipo fijo vs. tipo variable — evolución anual
Porcentaje de hipotecas sobre vivienda constituidas a tipo fijo (naranja) y a tipo variable (azul) sobre el total mensual. Un valor anual se corresponde con el último mes disponible de cada año.
Cómo ha cambiado el mercado hipotecario
La evolución del porcentaje de hipotecas fijas en España es uno de los indicadores que mejor refleja el ciclo de tipos de interés. En 2009, con los tipos del BCE en mínimos históricos, casi el 100 % de las hipotecas se firmaban a tipo variable — referenciadas al Euríbor.
A partir de 2015, la política monetaria ultralaxa del BCE (tipos en negativo y Euríbor por debajo de cero) cambió radicalmente la percepción del riesgo. Los bancos empezaron a ofrecer hipotecas fijas competitivas, y los compradores, anticipando que los tipos solo podían subir, optaron masivamente por asegurar cuota. El porcentaje de hipotecas fijas pasó del 10,3 % en 2015 hasta cerca del 70-75 % en 2021-2022, cuando los tipos todavía estaban en mínimos.
La subida agresiva del Euríbor desde 2022 (de -0,50 % en enero a más del 4 % en octubre 2023) frenó parcialmente el avance de las fijas — los bancos las encarecieron — y reactivó el interés por la variable como apuesta a una bajada próxima del BCE. Con la vuelta del Euríbor al entorno del 2-2,5 % en 2025, el porcentaje de fijas se ha estabilizado en torno al 64,8 %.
Fuente: INE, Estadística de Hipotecas, operación 40, tabla 24456. Datos: % de hipotecas sobre vivienda constituidas cada mes, nacionales. El INE no desglosa «mixto» como categoría separada en esta tabla mensual; las hipotecas mixtas se clasifican como fijas o variables según su fase inicial.
Hipoteca fija, variable o mixta: cuándo conviene cada una
La elección del tipo de hipoteca depende del ciclo de tipos, del perfil de riesgo del comprador y del plazo. Algunos criterios objetivos:
- Hipoteca fija: cuota predecible durante toda la vida del préstamo. Conveniente cuando el Euríbor está bajo y se esperan subidas a medio plazo, o cuando el presupuesto mensual no admite variación.
- Hipoteca variable: cuota referenciada al Euríbor. Puede ser más barata cuando el Euríbor baja, pero expone al alza. Históricamente ha resultado más barata que la fija en horizontes largos, aunque con más volatilidad intermedia.
- Hipoteca mixta: tipo fijo los primeros 5-10 años (fase inicial) y variable el resto. Combina predictibilidad de corto plazo con exposición a los tipos a largo. El INE la incluye en «fijo» o «variable» según la fase inicial predominante.
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