Plusvalía municipal en Santander
Coeficientes máximos estatales del IIVTNU (plusvalía municipal) aplicables en Santander. El ayuntamiento puede aplicar estos máximos o coeficientes inferiores en su ordenanza fiscal (vigentes 2025).
La plusvalía municipal (IIVTNU) en Santander grava el incremento de valor del suelo urbano al vender, heredar o donar un inmueble. Se calcula por el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia × tipo del ayuntamiento) o por el método real, eligiendo el más favorable. Los coeficientes que se muestran son los máximos estatales vigentes (RDL 8/2023).
Coeficientes máximos por años de tenencia
Coeficiente máximo estatal que se aplica al valor catastral del suelo según los años transcurridos desde la adquisición del inmueble (RDL 8/2023, art. 24). El ayuntamiento de Santander puede aplicar estos máximos o coeficientes inferiores mediante su ordenanza fiscal.
Tabla completa de coeficientes máximos estatales
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 20 años o más | 0,40 |
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Calculadora de plusvalía
Estima la cuota de la plusvalía con tu valor catastral del suelo, fechas de adquisición y transmisión. Puedes elegir entre el método objetivo y el método real (el más favorable).
La plusvalía municipal en Santander
Santander, capital de la provincia de Cantabria, es una ciudad costera con un mercado inmobiliario activo, impulsado tanto por su atractivo turístico como por su función como centro administrativo y económico de la región. La plusvalía municipal, oficialmente conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), adquiere relevancia en este contexto debido a la frecuente transmisión de propiedades, ya sea por compraventa, herencias o donaciones. La presencia de segundas residencias y la demanda de inmuebles en zonas céntricas y costeras también incrementan la importancia de este tributo en la planificación fiscal de los propietarios.
En Santander, los coeficientes aplicables para el cálculo de la plusvalía municipal varían en función del tiempo de tenencia del inmueble. El coeficiente máximo, utilizado para transmisiones de menos de un año, es del 0,15, mientras que para propiedades mantenidas durante 20 años o más, se aplica un coeficiente del 0,03. Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, los contribuyentes pueden optar entre el método objetivo y el método real, eligiendo el que resulte más favorable. Es especialmente importante revisar el cálculo de este impuesto en transmisiones de corta duración o en situaciones de herencia, para asegurar que se aplica el método más beneficioso.
Plusvalía, valor catastral y valor de referencia: tres conceptos distintos
En toda compraventa o transmisión de un inmueble en Santander aparecen tres valores administrativos diferentes que conviene no confundir:
- Valor catastral del suelo — es el que se utiliza aquí, en la plusvalía municipal: se multiplica por el coeficiente por años de tenencia y por el tipo de gravamen del municipio.
- Valor catastral total (suelo + construcción) — es el del recibo del IBI y la base del IRPF imputado en segunda vivienda.
- Valor de referencia catastral — un valor administrativo distinto, creado por la Ley 11/2021. NO afecta a la plusvalía municipal, pero sí es la base imponible mínima del ITP de compraventa, del AJD obra nueva y del Impuesto de Sucesiones cuando se hereda el inmueble.
Es decir: cuando vendes el piso en Santander, tú pagas la plusvalía municipal sobre el valor catastral del suelo; el comprador paga el ITP sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral del inmueble. Son dos liquidaciones independientes con bases distintas. Calcular el impacto del VRC en el ITP →
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo urbano entre la compra y la venta o transmisión (incluida herencia o donación) de un inmueble.
Tras el RDL 26/2021 existen dos métodos de cálculo: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente por años) y el real (incremento real × proporción del suelo). El contribuyente puede optar por el más favorable.
Si la transmisión genera pérdida real, el impuesto no se devenga. El contribuyente debe acreditarlo con escrituras de compra y venta.
Plusvalía en otros municipios de Cantabria
Consulta los coeficientes de plusvalía en municipios cercanos.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Santander
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Santander?
Por el método objetivo se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia y por el tipo de gravamen que fije el ayuntamiento; por el método real se grava el incremento efectivo del valor del suelo. El contribuyente puede elegir el más favorable. Los coeficientes mostrados son los máximos estatales vigentes (RDL 8/2023); el ayuntamiento puede aplicar valores iguales o inferiores en su ordenanza.
¿Cuándo no se paga plusvalía municipal en Santander?
Si la transmisión no genera incremento de valor del suelo (por ejemplo, se vende o hereda por un valor igual o inferior al de adquisición), el impuesto no se devenga. El contribuyente debe acreditarlo con las escrituras de adquisición y transmisión.
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Calcula el IIVTNU por método objetivo y real, eligiendo el más favorable.
Fuente: Ministerio de Hacienda — Impuestos sobre Bienes Inmuebles, régimen común 2025 (capitales y municipios >50k hab.). Datos vigentes 2025. Los coeficientes pueden modificarse mediante ordenanza fiscal municipal y dependen de los máximos estatales. Estimación informativa, no vinculante.
Texto editorial asistido por IA; las cifras proceden exclusivamente de fuentes oficiales citadas, con validación humana. Ningún dato se inventa: si no hay fuente, se muestra «sin dato». Metodología.